Ипотечные каникулы в Москве в 2026: кому положены и как подать требование

Смотреть новостройки по округам

Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.

Чем ипотечные каникулы отличаются от рефинансирования и от каникул без залога

Статья 6.1-1 закона № 353-ФЗ меняет уже существующий кредитный договор, обязательства по которому обеспечены ипотекой. Новый банк не появляется. Ставка и размер обычного платежа после льготного периода те же, что были до требования (часть 19). Сравнить выгоду смены кредитора — отдельная задача, она разобрана в гайде рефинансирование ипотеки в Москве в 2026.

Статья 6.1-2 того же закона регулирует льготный период по потребительскому кредиту без ипотеки. Лимиты, документы и основания там другие. Если в залоге квартира или право по ДДУ, смотрите 6.1-1, а не «кредитные каникулы» без обеспечения.

Отдельные режимы 2020 и 2022 годов (Федеральный закон № 106-ФЗ и Федеральный закон № 377-ФЗ) — не эта статья. Пока такой льготный период ещё действует, требование по 6.1-1 не принимают (пункт 7 части 1). После его окончания прошлый льготный период по 106-ФЗ или 377-ФЗ сам по себе не считается «уже использованными каникулами» по пункту 2 части 1.

Кто вправе требовать льготный период: фильтры части 1

Обратиться можно в любой момент действия договора, кроме окна, которое закрывает пункт 6 части 2 (чрезвычайная ситуация — свой срок 60 дней). Одновременно нужны условия пунктов 1–7 части 1.

1. Сумма кредита на дату выдачи не выше предела Правительства РФ. Пока иной цифры нет, ориентир — 15 миллионов рублей (закон № 76-ФЗ). Для многих московских сделок 2026 года это жёсткий фильтр: квартира дороже предела не «округляется» до права на каникулы.
2. По этому договору (и по заменённому договору на тот же предмет ипотеки) условия ещё не меняли по требованию из части 1, с оговоркой про чрезвычайную ситуацию (пункт 2).
3. Предмет ипотеки — единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение либо право требования по ДДУ на такое помещение (пункт 3). Доля в другом жилье не ломает критерий, если соразмерная площадь не больше нормы предоставления по части 2 статьи 50 Жилищного кодекса РФ.
4. На день направления требования заёмщик в трудной жизненной ситуации (пункт 4).
5. Нет вступившего судебного акта о банкротстве или о взыскании / обращении взыскания / расторжении по этому договору, нет записи о банкротстве в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (пункт 5).
6. Кредитор ещё не предъявил исполнительный документ и требование к поручителю (пункт 6).
7. Не действует параллельный льготный период по законам № 377-ФЗ или № 106-ФЗ (пункт 7).

Договор должен быть заключён физлицом не для предпринимательской деятельности. Ипотека на офис или склад под эту статью не заводится.

Шесть оснований «трудной жизненной ситуации»

Часть 2 статьи 6.1-1 перечисляет обстоятельства закрытым списком. «Просто тяжело платить» или падение ставки ЦБ в список не входят.

Федеральный закон от 4 июля 2026 года № 229-ФЗ меняет отдельные пункты статьи 6.1-1 с 1 сентября 2026 года. На дату этого гайда (27 августа 2026) действует редакция до этой даты. С 1 сентября сверяйте текст статьи заново, а не этот абзац.

Прикиньте платёж до и после паузы

Калькулятор помогает увидеть нагрузку на бюджет покупки и текущий кредит. Он не подаёт требование в банк и не считает льготный период по статье 6.1-1.

Как посчитать снижение дохода, чтобы не получить отказ по арифметике

Для пункта 4 части 2 сравнивают среднемесячный доход за два месяца перед месяцем обращения со среднемесячным доходом за двенадцать месяцев перед тем же месяцем. Падение должно быть больше 30%. Затем берут среднемесячные выплаты по графику за шесть месяцев после месяца обращения: они должны превышать 50% «короткого» дохода. Считают совокупный доход всех созаёмщиков, если их несколько.

Для пункта 5 падение больше 20% меряют к среднемесячному доходу за календарный год, предшествующий году, в котором выросло число иждивенцев. Порог платежа — 40% короткого дохода. Иждивенцы — несовершеннолетние члены семьи, инвалиды I и II группы, подопечные по семейному законодательству.

Документы о доходе для этих пунктов — справка о доходах и суммах налога, справка по налогу на профессиональный доход, книги учёта ИП (пункт 5 части 8). Банк не подставляет «рыночную зарплату Москвы» вместо ваших справок.

Что писать в требовании и как его направить

Часть 3 требует два обязательных указания: приостановить платежи либо назвать размер уменьшенных платежей; назвать обстоятельство из части 2. Имеет смысл прямо сослаться на статью 6.1-1 закона № 353-ФЗ.

Длительность — не больше шести месяцев. Дата начала не может быть раньше чем за два месяца до обращения (часть 5). Если срок и дату не указать, закон считает период равным шести месяцам с даты направления требования.

Способ: как предусмотрено договором, либо заказное письмо с уведомлением о вручении, либо вручение под расписку (часть 6). Скриншот чата с менеджером закон способом не называет.

Документы: закрытый перечень части 8

Выписка из ЕГРН о правах лица на объекты по всей территории России подтверждает «единственное жильё» (пункт 1 части 8). Дальше — документ под выбранное основание: справка службы занятости или сведения о трудовой деятельности пенсионера; справка МСЭ; листок нетрудоспособности; справки о доходах / НПД / книги учёта ИП; свидетельства о рождении, усыновлении или акт опеки; документы органа местного самоуправления по ЧС. Если залогодатель — не вы, нужно его согласие (часть 4).

Кредитор не вправе требовать документы вне части 8 (часть 11). Он может в течение двух рабочих дней запросить недостающее из этого же списка; тогда пять дней на решение считают с момента, когда вы донесли бумаги (часть 10). Можно вместо приложений выдать кредитору доверенность на получение документов, если он согласен (часть 7).

Что меняется в графике, неустойке и залоге

С даты начала льготного периода условия договора считаются изменёнными на это время (часть 14). Уточнённый график кредитор направляет не позднее окончания периода.

Часть 15: в каникулы не копят новую неустойку по «старому» графику, не требуют досрочного возврата и не обращают взыскание на квартиру (или право по ДДУ). Уже начисленные до каникул штрафы замораживают и платят после хвоста. Если вы выбрали уменьшенный платёж и его не внесли, неустойка по этой сумме допустима.

Во время периода можно вносить деньги без его прекращения, пока сумма не дотянет до того, что вы должны были заплатить за эти месяцы по старому графику; тогда каникулы заканчиваются досрочно (часть 16).

После окончания: платежи снова идут в прежнем размере и с прежней периодичностью (часть 19). Суммы, которые «пропустили» из‑за каникул, фиксируют (часть 18) и уплачивают после восстановления графика теми же порциями; срок возврата кредита удлиняют на длительность льготного периода (часть 20). Каникулы не списывают проценты и не делают кредит беспроцентным.

Кредитор обязан внести изменения в регистрационную запись об ипотеке и в закладную, если она есть (части 23 и 24, закон № 102-ФЗ).

Москва: ДДУ, апартаменты и почему лимит 15 млн режет сделки

Право требования по ДДУ прямо названо в пункте 3 части 1. Каникулы доступны и на этапе стройки, если остальные фильтры соблюдены. Как устроен кредит на стройку — в материале ипотека на новостройку в Москве в 2026.

Апартаменты в ЕГРН часто имеют статус нежилого помещения. Тогда критерий «жилое помещение» не выполняется, даже если вы там живёте. Сравнение статусов — в гайде апартаменты или квартира.

Лимит 15 миллионов рублей считают по сумме выдачи. Московский кредит выше предела каникулы по 6.1-1 не открывает. Тогда остаются переговоры о реструктуризации банка — это уже не законное требование, а согласие кредитора, ближе к логике работы с ипотечным брокером.

Чек-лист до отправки и когда уместна команда РЕ-Эксперт

1. Выписать из договора сумму выдачи, дату, залог и способ уведомлений.
2. Сверить, что объект — жильё или право по ДДУ на жильё, и что это единственное жильё по ЕГРН.
3. Выбрать одно основание части 2 и собрать только документы части 8.
4. Решить: полная пауза или уменьшенный платёж; указать срок до шести месяцев.
5. Направить требование способом из части 6 и сохранить квитанцию / расписку.
6. Отсчитать пять и десять рабочих дней; при молчании зафиксировать дату направления.
7. Не путать каникулы с рефинансированием и не ждать, что проценты «обнулятся».

РЕ-Эксперт помогает, когда нужно одновременно удержать сделку с новостройкой или вторичкой и понять, тянет ли бюджет паузу по кредиту. Офис не подаёт требование в банк вместо вас и не обещает, что кредитор согласится вне закона. Каталог объектов — в каталоге новостроек.

Оцените бюджет покупки и условия работы с офисом. Калькулятор не оформляет каникулы и не заменяет банк.

Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 27 августа 2026 года. Опирается на статью 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ в редакции, действующей до 1 сентября 2026 года. Калькулятор и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением банка, гарантией льготного периода или индивидуальным юридическим заключением по вашему кредитному договору.