Инструмент РЕ-Эксперт · 2026

Калькулятор налога с продажи квартиры

Расчёт НДФЛ по НК РФ: минимальный срок владения, правило 0,7×кадастр, сравнение вычетов и прогрессивная шкала 13–22%. Не заменяет персональную налоговую консультацию.

Единственное жильё

Сокращённый срок 3 года при покупке

Купили новое жильё за 90 дней до продажи

Семейная льгота (2+ детей)

П. 2.1 ст. 217.1 — при соблюдении всех условий

Нерезидент РФ

30% без права на вычеты

Срок владения
Период владения
Цена продажи по ДКП15 000 000 ₽

Кадастр внесён в ЕГРН на 1 января года продажи

Кадастровая стоимость12 000 000 ₽
Расходы: цена покупки10 000 000 ₽
Проценты по ипотеке (если не заявлялись)500 000 ₽

НДФЛ к уплате

627 000 ₽

Оптимальная стратегия

Выбран расчёт: Расходы на покупку

Вы экономите 1 695 000 ₽, выбрав расходы на покупку

Расходы на покупку

627 000 ₽

Вычет: 10 500 000 ₽

Вычет 1 млн ₽

2 322 000 ₽

Вычет: 1 000 000 ₽

Детализация расчёта

  1. Цена продажи по ДКП15 000 000 ₽
  2. Контрольная величина 0,7 × кадастр8 400 000 ₽

    Цена ДКП выше контрольной величины — считаем от цены договора

  3. Доход для целей НДФЛ15 000 000 ₽
  4. Вычет: доходы минус расходы10 500 000 ₽

    База: 4 500 000 ₽, налог: 627 000 ₽

  5. Вычет: имущественный 1 млн ₽1 000 000 ₽

    База: 14 000 000 ₽, налог: 2 322 000 ₽

  6. Оптимальная стратегияДоходы минус расходы
  7. Налоговая база4 500 000 ₽
  8. НДФЛ к уплате627 000 ₽

Прогрессивная шкала

  • до 2,4 млн ₽ — 13%312 000 ₽
  • 2,4–5 млн ₽ — 15%315 000 ₽

Сроки

  • 3-НДФЛ: до 30 апреля 2027
  • Уплата налога: до 15 июля 2027

Хотите оптимизировать налог или провести альтернативную сделку?

Получите консультацию эксперта РЕ-Эксперт: сценарии продажи, альтернативные сделки и документы для вычетов.

Расчёт носит информационный характер и не заменяет персональную налоговую консультацию. Перед сделкой сверяйте нормы НК РФ и разъяснения ФНС на дату продажи.

Налог с продажи квартиры в 2026: что учесть в Москве

При продаже квартиры в Москве и Московской области в 2026 году налогоплательщик — резидент РФ — уплачивает НДФЛ с дохода от продажи, если не истёк минимальный срок владения и нет отдельного освобождения. Базовые правила: ст. 217.1 НК РФ (срок владения 3 или 5 лет, семейная льгота), ст. 214.10 (правило 0,7×кадастр), ст. 220 (вычеты), ст. 224 (прогрессивная шкала 13–22%).

На практике в Москве часто встречаются сценарии с высокой кадастровой стоимостью, долевой собственностью, маткапиталом и продажей новостройки по ДДУ. Калькулятор выше помогает получить ориентир; для сложных кейсов — полный гайд по налогам при продаже, альтернативные сделки и сопровождение на /sell/.

Минимальный срок владения

  • 3 года — единственное жильё (с правилом 90 дней), приватизация, наследство, дар от близкого родственника, рента.
  • 5 лет — покупка не единственного жилья, дар не от близких и другие случаи.
  • Для ДДУ — дата полной оплаты; для наследства — день смерти наследодателя; для остальных — регистрация в ЕГРН.

Семейная льгота

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (или детьми до 24 лет на очной форме) могут не платить НДФЛ при продаже, если в том же году или до 30 апреля следующего купили жильё большей площади или с большей кадастровой стоимостью, а кадастр продаваемого объекта не превышает 50 млн ₽. Включите переключатель в калькуляторе только если все условия соблюдены.

Полезные материалы

Налоги при продажеПродажа долиМаткапиталПродажа с РЕ-Эксперт

FAQ: налог при продаже квартиры в Москве

Как посчитать НДФЛ при продаже квартиры в Москве в 2026 году?

Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет), доход для НДФЛ (цена ДКП, но не ниже 0,7×кадастра на 1 января года продажи), сравните вычет 1 млн ₽ и подтверждённые расходы, примените прогрессивную шкалу 13–22% к базе. Калькулятор на этой странице автоматизирует расчёт; подробный разбор — в гайде /guides/nalogi-pri-prodazhe-kvartiry-moskva-2026/.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, если владели меньше 3 лет?

Если минимальный срок не истёк и нет освобождения (семейная льгота, единственное жильё с соблюдением 90 дней и т.д.), НДФЛ обычно уплачивается. Исключения зависят от основания приобретения и статуса жилья — используйте калькулятор с вашими параметрами.

Как маткапитал влияет на налог при продаже квартиры?

Маткапитал при покупке уменьшает подтверждённые расходы: в расходы включается только собственные средства и ипотека, а не сумма сертификата. При продаже до истечения срока владения это увеличивает налоговую базу. Детали — в гайде /guides/materinskij-kapital-na-ipoteku-moskva-2026/ и при консультации эксперта.

Как считать налог при продаже доли в квартире?

Налог считается на доход от продажи доли пропорционально её цене в ДКП. Вычет 1 млн ₽ делится между совладельцами, если они продают разные доли в одном году. Срок владения определяется для каждого собственника отдельно. См. гайд /guides/prodazha-doli-v-kvartire-moskva-2026/.

Налог при продаже новостройки по ДДУ или переуступке

Для ДДУ точка отсчёта срока владения — дата полной оплаты (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), не регистрация. При переуступке прав срок обычно считается с даты регистрации переуступки. Для новостройки без отделки и эскроу — гайды /guides/eskrou-scheta-ddu-novostroyka-moskva-2026/ и /guides/pereustupka-ddu-novostroyka-moskva-2026/.

Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы на покупку?

Калькулятор сравнивает оба варианта автоматически. Если подтверждённые расходы (цена покупки + ипотечные проценты, не заявленные ранее) превышают 1 млн ₽, чаще выгоден расчёт «доходы минус расходы». Лимит 1 млн — на налогоплательщика в год, не на каждый объект.

Когда не нужно подавать 3-НДФЛ после продажи?

Если истёк минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от основания), декларацию по этой продаже не подают. При нулевой базе после вычетов или освобождении по семейной льготе декларация может всё равно требоваться для подтверждения — уточняйте в ЛК ФНС.

Материал актуален на 2026 год. Не является индивидуальной налоговой консультацией. Перед сделкой сверяйте редакцию НК РФ и позицию ФНС.