Налоги при продаже квартиры: как рассчитать НДФЛ и когда не платить

После продажи — куда смотреть по районам?

Выберите округ Москвы: калькулятор мечты откроется с фильтром по АО для следующей покупки.

Какие налоги платят при продаже квартиры в Москве в 2026

Для физического лица при продаже жилья основной налог — НДФЛ с дохода от реализации недвижимости. Отдельной «московской ставки» НДФЛ с продажи квартиры нет: применяется федеральный Налоговый кодекс. Кадастровая стоимость объекта берётся из учёта ЕГРН (контур Росреестра) и используется в налоговых правилах базы, а не как «рыночная цена объявления».

Не путайте НДФЛ с другими платежами сделки. Госпошлина за регистрацию перехода права, услуги нотариуса, комиссия банка или агентства — это расходы сопровождения, а не налог с «прибыли» от продажи. Этот гайд не заменяет расчёт по вашей выписке ЕГРН и документам приобретения и не является персональной налоговой консультацией: спорные кейсы (доли, смешанные основания владения, нерезидентство) нужно сверять с НК РФ, личным кабинетом ФНС или налоговым консультантом на дату сделки.

Практическая рамка 2026 для продавца в Москве: сначала понять, истёк ли минимальный срок владения; если нет — посчитать доход и налоговую базу (с учётом вычета или расходов и правила 0,7×кадастра); затем — нужна ли декларация 3-НДФЛ. Этапы самой продажи и переговоры по цене — в хабе /sell/; налоговый контур ниже не подменяет пошаговый сценарий сделки.

Минимальный срок владения: когда доход от продажи не облагается

По общему правилу (ст. 217.1 НК РФ, п. 4) доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если объект был в собственности 5 лет и более. В этом случае декларацию по этой продаже не подают — сумма дохода не важна. Это подтверждает, в частности, Информация ФНС от 11.02.2026 и обзоры 2026 года.

Сокращённый срок 3 года применяется, если выполнено хотя бы одно из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ, в том числе: получение по наследству; дарение от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу; приватизация; договор ренты; продажа единственного жилья. Дарение «просто от знакомого» трёхлетний срок не открывает: даритель должен быть супругом, родителем/ребёнком, бабушкой/дедушкой/внуком либо полнородным/неполнородным братом или сестрой. Иначе действует общее правило 5 лет.

Для статуса «единственное жильё» на дату продажи у налогоплательщика не должно быть иного жилого помещения в собственности (квартира, дом, комната, доля). Апартаменты, дача как нежилое, гараж этот статус сами по себе не ломают. Важно правило 90 дней: жильё, купленное в течение 90 календарных дней до продажи «старого», при проверке единственности не учитывается (ФНС, ст. 217.1). У супругов один и тот же объект в совместной собственности может быть единственным для одного и не единственным для другого — учитываются совместно нажитое и личное жильё каждого; налог тогда может считаться с доли продавца.

Отсчёт срока владения обычно ведут с даты государственной регистрации права в ЕГРН (покупка, дарение). Для наследства в разъяснениях Домклик ориентир — со дня смерти наследодателя; для приватизации — с даты приватизации. Нюансы долей и раздела имущества кейсовые: перед жёстким выводом по дате сверяйте формулировку в ЛК ФНС / с консультантом. Не пишите «всем хватает трёх лет»: без основания из п. 3 ст. 217.1 действует пять.

Отдельно — освобождение для семей с двумя и более детьми: оно не зависит от минимального срока владения, но требует полного набора условий НК (возраст детей, покупка другого жилья в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года, площадь или кадастр нового жилья выше, кадастр проданного ≤ 50 млн ₽, ограничение по доле в ином большем жилье). Льгота вводилась и расширялась с 2021–2022; с 01.01.2026 условия дополнительно расширяли — формулировать «всегда без налога для любой семьи» нельзя. Подробнее — в разделе про сценарии освобождения.

Как рассчитать НДФЛ: доход, база и ставка

Логика расчёта для резидента РФ, если минимальный срок ещё не истёк:

1. Определить доход для целей НДФЛ. Исходная точка — цена в договоре купли-продажи, но не ниже контрольной величины по кадастру (см. правило 0,7× ниже).
2. Сформировать налоговую базу: из дохода вычитают либо имущественный вычет до 1 млн ₽, либо документально подтверждённые расходы на приобретение (один способ, не оба).
3. Применить ставку к базе. С 1 января 2025 для доходов от продажи имущества действует двухступенчатая шкала: 13% с налоговой базы в пределах 2,4 млн ₽ в год и 15% к сумме базы сверх 2,4 млн ₽ (не «15% со всей цены договора»). Условия шкалы сохраняются в обзорах на 2026 год (ФНС, РБК Недвижимость, Домклик).

Нерезиденты: ставка 30%; имущественные вычеты резидентов им, как правило, недоступны. Минимальный срок владения для освобождения при этом действует.

Важно: ставка применяется к налоговой базе после вычета или расходов, а не автоматически «13% от всей цены в ДКП». Если после вычета или расходов база равна нулю, НДФЛ к уплате может не начисляться — но это не то же самое, что освобождение по сроку владения (разные следствия для декларации).

Не подставляйте «гарантированную» сумму налога по чужим примерам: база зависит от цены договора, кадастра на 1 января года продажи, выбранного способа уменьшения дохода и резидентства. Этот раздел — схема расчёта, не калькулятор под ключ.

Имущественный вычет и учёт расходов на приобретение

Если продаёте жильё до истечения минимального срока, доход можно уменьшить одним из двух способов (ст. 220 НК РФ; обзоры РБК / Домклик / ФНС):

• Имущественный вычет при продаже жилья — до 1 млн ₽ (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые дома, участки и доли). Лимит — на налогоплательщика за календарный год, а не «по 1 млн на каждый объект» при нескольких продажах.
• Учёт расходов: уменьшить доход на документально подтверждённые затраты на приобретение (и связанные; в обзорах Домклик упоминаются в том числе проценты по ипотеке — включение в каждом кейсе уточняйте по документам и ФНС).

Выбрать можно только один способ: либо фиксированный вычет 1 млн, либо расходы. Одновременно применять оба нельзя — типичная ошибка.

Когда что уместнее (рамка, не совет «всегда»): если подтверждённые расходы на покупку заметно выше 1 млн ₽, чаще выгоднее учитывать расходы; если документов мало или расходы ниже миллиона, может быть уместнее вычет 1 млн. Без платёжек, ДКП и иных подтверждений «расходы» в расчёт не встанут.

Если доход от продажи жилья (с учётом правил базы) не превышает 1 млн ₽, НДФЛ может не начисляться; в ряде случаев доходы до 1 млн при коротком сроке владения можно не указывать в 3-НДФЛ (правило с 2022, сохраняется в обзорах 2025–2026). Нулевая «прибыль» при продаже не дороже покупки не гарантирует нулевой налог: если цена договора ниже 0,7×кадастра, база поднимается до контрольной величины.

Пошаговые этапы самой сделки (оценка, подготовка, показ, договор) — в гайде продажа квартиры на вторичке в Москве; здесь только налоговый выбор «1 млн или расходы».

Чтобы связать налоговый контур с выбором следующего жилья и района, удобно зафиксировать параметры в Калькуляторе мечты.

Правило 0,7×кадастровой стоимости: зачем сравнивать с ценой в договоре

Для целей НДФЛ при заниженной цене договора доход принимается не ниже 0,7 × кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи (логика ст. 214.10 НК РФ). Практическая формула ориентира: база дохода сравнивается с max(цена в договоре; 0,7 × кадастр) — если регион не установил иной коэффициент.

С 2025 субъекты РФ вправе поднять понижающий коэффициент с 0,7 до 1 (тогда контрольная база = полная кадастровая стоимость). Для Москвы на дату этого гайда whitelist-источники не зафиксировали переход к коэффициенту 1 как свершившийся факт: в тексте ориентируемся на федеральный дефолт 0,7, с оговоркой уточнять актуальный коэффициент субъекта на дату сделки.

Это налоговый ориентир базы, а не метод рыночной оценки для объявления. Коридор цены по аналогам, торг и подготовка к выходу на рынок — в гайде оценка квартиры перед продажей в Москве. Здесь кадастр нужен, чтобы не заложить в сделку заниженную цену «ради налога» и затем получить базу выше договорной. Занижение цены в ДКП рискованно именно из‑за сверки с кадастром.

Пример логики (без обещания вашего результата): если кадастр на 1 января года продажи — 4 млн ₽, то 0,7×кадастра = 2,8 млн ₽; при цене договора ниже этой величины для НДФЛ ориентиром станет 2,8 млн, а не сумма в договоре.

Когда налог при продаже не платят: сценарии освобождения

Ниже — чек-лист сценариев, когда НДФЛ с продажи может не начисляться. Это рамка условий, а не гарантия по вашей сделке.

1. Истёк минимальный срок владения (5 лет по общему правилу или 3 года при основании из п. 3 ст. 217.1) — доход не облагается, декларацию по этой продаже не подают.
2. Единственное жильё + 3 года — при выполнении условий единственности и правила 90 дней.
3. Наследство / дар от близкого / приватизация / рента — при 3-летнем сроке по соответствующему основанию.
4. Семьи с 2+ детьми — отдельное освобождение при полном наборе условий НК (дети, новое жильё в срок, площадь или кадастр, лимит 50 млн ₽, доля в ином жилье). Неполное совпадение условий ≠ «налог всегда 0».
5. Нулевая или низкая база после вычета/расходов — налог к уплате может быть нулевым, но это не тождественно освобождению по сроку: нужна проверка, подавать ли 3-НДФЛ.
6. Доход ≤ 1 млн ₽ (с учётом правил базы) — НДФЛ может не начисляться; в ряде случаев при коротком сроке такие доходы можно не указывать в декларации (правило с 2022).

Что не является основанием само по себе: статус пенсионера (обзор РБК: пенсионер ≠ льгота по НДФЛ с продажи); устная договорённость «продаём в ноль» без проверки 0,7×кадастра; надежда, что «налоговая сама всё знает» без документов.

Чек-лист перед сделкой и типовые ошибки по НДФЛ

Чек-лист налогового контура продавца

1. Зафиксировать дату начала владения (ЕГРН / день смерти наследодателя / дата приватизации) и сравнить с порогом 3 или 5 лет.
2. Проверить основания сокращённого срока: наследство, дар от близкого, приватизация, рента, единственное жильё (+ правило 90 дней).
3. Для семей с 2+ детьми — отдельно пройти все условия освобождения, не только «есть двое детей».
4. Запросить кадастровую стоимость на 1 января года продажи и сравнить с ценой договора (правило 0,7 / региональный коэффициент).
5. Собрать документы на расходы приобретения и сравнить выгоду «1 млн vs расходы».
6. При долях и супругах — понять, с чьей доли считается база и как совместное жильё влияет на «единственность».
7. Проверить резидентство: 13%/15% vs 30%.
8. Если налог возможен — запланировать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплату до 15 июля того же года (пример ФНС: продажа в 2025 → декларация до 30.04.2026, уплата до 15.07.2026).
9. Сохранить пакет сделки для ФНС; не опираться только на устные оценки.
10. Отдельно от налогов закрыть договор, расчёты и регистрацию — через сценарий /sell/, не смешивая с расчётом НДФЛ.

Типовые ошибки

• Считать, что «всегда хватает трёх лет», без основания из ст. 217.1.
• Путать дар от друга или дальней родни с трёхлетним сроком.
• Игнорировать совместное жильё супруга при статусе «единственное».
• Купить новое жильё раньше чем за 90 дней до продажи и потерять единственность.
• Занизить цену в ДКП и получить базу по 0,7×кадастру (или выше при региональном коэффициенте).
• Применить и вычет 1 млн, и расходы одновременно.
• Ждать льготу «как пенсионер».
• Забыть сроки 3-НДФЛ и 15 июля.
• Обещать семье с детьми нулевой налог без проверки полного набора условий.
• Путать этот гайд с оценкой объекта или с how-to продажи вторички.

Дисклеймер. Материал — образовательный обзор для продавцов в Москве на 2026 год, а не индивидуальная налоговая консультация. Перед сделкой сверяйте нормы НК РФ, разъяснения ФНС и расчёт с налоговым консультантом или инспекцией на дату договора. РЕ-Эксперт не гарантирует нулевой НДФЛ и не подменяет декларацию.

Если параллельно с налоговым контуром выстраиваете сценарий продажи и следующий шаг по жилью, зафиксируйте параметры в калькуляторе и оформите безопасную сделку через договорное сопровождение:

Калькулятор и договор — ориентир для сценария «продал → купил» и оформления сделки, не индивидуальная налоговая консультация и не гарантия нулевого НДФЛ. Нормы НК РФ и расчёт сверяйте с ФНС / консультантом на дату договора.

Полная цепочка «продать вторичку в Москве» — в разделе /sell/.