Как продать квартиру в ипотеке в Москве в 2026: согласие банка, погашение и регистрация

Ищете округ для следующей квартиры после продажи?

Выберите округ Москвы: калькулятор мечты откроется с фильтром по АО — удобно, если продаёте ипотечную и подбираете другую.

Что именно продаёте: право плюс залог, а не «чистую» квартиру

Ипотека — залог недвижимости в обеспечение кредита (закон № 102-ФЗ). Пока запись об ипотеке в ЕГРН действует, распоряжение объектом ограничено. Статья 37: продать, подарить, обменять заложенное имущество можно лишь с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не говорит иное. Это согласие банка (или иного кредитора), а не «автоматическое право заёмщика, потому что он собственник».

Договор купли-продажи жилья всё равно живёт по статьям 549–558 Гражданского кодекса: предмет, цена, лица, сохраняющие право пользования. Но регистратор смотрит ещё и залог. Свободная продажа без обременения — другой чек-лист: оценка, объявление, пакет на одну регистрацию. Он разобран в гайде продажа квартиры на вторичке в Москве.

Не путайте сюжет с альтернативой (продажа и покупка в одной связке дат) и с ипотекой покупателя на «чистую» вторичку. Цепочка — в гайде альтернативной сделки; кредит покупателя на готовое жильё — в гайде ипотеки на вторичку в Москве в 2026.

Статья 37: согласие кредитора и закладная

Базовое правило пункта 1 статьи 37: отчуждение — с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На практике банк выдаёт письмо или включает условия в допсоглашение: куда перечислить остаток долга, какой минимальный платёж, какие сроки, кто подаёт на погашение записи.

Пункт 2 статьи 37: если выдана закладная, продать можно, когда право залогодателя на отчуждение прямо предусмотрено в закладной и соблюдены её условия. Закладная бывает документарной и электронной. Не обещайте покупателю «банк всегда разрешает»: условия читают в кредитном договоре и в закладной, а не в объявлении.

Пункт 3 статьи 37: завещать заложенную квартиру можно; оговорка договора, которая это запрещает, ничтожна. Наследник по статье 38 встаёт на место залогодателя. Это не схема «обойти согласие на продажу при жизни».

Статья 37.1: самостоятельная продажа до взыскания

Федеральный закон от 12 июня 2024 года № 140-ФЗ дополнил 102-ФЗ статьёй 37.1. В 2026 году это рабочий законный маршрут для залогодателя-физического лица, чей кредит не связан с предпринимательством: продать предмет ипотеки другому лицу до обращения взыскания и полностью погасить обязательство из выручки.

1. Направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации — в любой момент действия кредита, но до взыскания.
2. Банк в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления направляет согласие или мотивированный отказ (пункт 4 статьи 37.1).
3. В согласии фиксируют объём требований на конец срока продажи, минимальную цену, порядок расчётов, даты начала и окончания окна.
4. Срок самостоятельной реализации — четыре месяца со дня получения заявления банком: в него входят регистрация перехода права и полное погашение кредита. Продление — соглашением сторон с новой минимальной ценой.

Это не «продажа с молотка» после суда и не рефинансирование в другом банке. Рефинанс — новый кредит под тот же или другой залог; его разбор в гайде рефинансирования ипотеки в Москве в 2026. Статья 37.1 — про продажу объекта и закрытие старого долга из цены.

Две рабочие схемы денег в Москве

Закон не предписывает единственный платёжный инструмент. На вторичке 2026 года чаще встречаются два контура — оба требуют письменных условий банка и договора купли-продажи.

«Покупатель просто переоформит ваш кредит на себя» — не типовая услуга. Статья 38 как раз описывает переход залога вместе с объектом, но банки редко соглашаются на произвольную замену должника без своей проверки. Если покупатель берёт свой кредит, это новая ипотека, а не автоматическая замена фамилии в старом договоре.

Сверьте цену продажи и остаток долга

Калькулятор помогает увидеть коридор по округам. Он не считает остаток кредита, не запрашивает согласие банка и не подаёт заявление о погашении записи об ипотеке.

Статья 25: как гасят запись об ипотеке

Пока запись жива, «чистого» перехода без схемы кредитора не будет. Статья 25: запись погашается в течение трёх рабочих дней с поступления в орган регистрации прав заявления и документов. Состав пакета зависит от того, выдана ли закладная: совместное заявление залогодателя и владельца закладной, заявление владельца закладной, заявление залогодателя с отметкой об исполнении на документарной закладной — варианты перечислены в статье. Если закладная не выдавалась, основания другие, их тоже смотрят в статье 25.

На практике после полного погашения долга банк часто сам направляет заявление в Росреестр. Это удобство кредитора, а не отмена закона: юридический результат проверяют выпиской ЕГРН. Срок «три рабочих дня» стартует от полного пакета у регистратора, а не от вашего звонка в кол-центр.

Переход права на покупателя регистрируют отдельно по Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. Срок зависит от способа подачи (МФЦ, электронно, через кредитную организацию). Не обещайте «три дня всем»: смотрите регламент на rosreestr.gov.ru и расписку по вашему пакету.

Статьи 38 и 39: что будет с покупателем, если залог не снят

Статья 38: кто приобрёл заложенное имущество, становится на место залогодателя и несёт все его обязанности по договору об ипотеке, включая те, которые первоначальный залогодатель не исполнил. Залог сохраняет силу, даже если при переходе нарушили правила. Для покупателя «забыли снять ипотеку» — не косметика в выписке, а риск чужого долга.

Статья 39: продажа с нарушением пунктов 1 и 2 статьи 37 даёт залогодержателю выбор — требовать недействительности сделки или досрочного исполнения обязательства. Если покупатель знал или должен был знать о нарушении, он в пределах стоимости квартиры отвечает солидарно с должником. Поэтому задаток до проверки ЕГРН и письма банка — плохая идея. Юридическая проверка титула — в гайде проверки вторички; здесь ядро — именно залог.

Документы и согласия, которые банк и регистратор ждут в 2026

1. Выписка ЕГРН: запись об ипотеке, запреты, аресты — до задатка.
2. Справка или расчёт остатка ссудной задолженности на дату сделки (условия банка).
3. Письменное согласие на продажу или уведомление по статье 37.1.
4. Закладная или сведения об электронной закладной — если выдавалась.
5. Согласие супруга, если жильё в совместной собственности (статья 35 Семейного кодекса).
6. Список зарегистрированных и условия освобождения (статья 558 ГК РФ).
7. Договор купли-продажи с графиком: сколько на погашение залога, сколько продавцу.

Сопровождение пакета — отдельный контур, он описан на странице сопровождения сделки и в образовательном гайде как устроено сопровождение.

Где сделка ломается: честный список

Чек-лист до задатка, если на квартире ипотека

1. Снять актуальную выписку ЕГРН и убедиться, что залог — единственное обременение.
2. Запросить у банка остаток и условия согласия либо подать заявление по статье 37.1.
3. Проверить закладную: есть ли в ней право на отчуждение.
4. Собрать согласия супругов и список зарегистрированных.
5. Выбрать схему денег: погашение из цены или кредит покупателя.
6. Прописать в договоре, что будет, если регистратор погасит переход, а залог нет.
7. Не смешивать этот контур с налогом: срок владения и вычеты — в гайде налоги при продаже квартиры в Москве в 2026.

РЕ-Эксперт стыкует продажу ипотечной вторички и подбор следующей квартиры в Москве, не обещая, что любой банк «даст письмо за сутки». Коридор цены перед выходом на рынок — в гайде оценка квартиры перед продажей.

Прикиньте округ следующей покупки и условия работы с офисом. Калькулятор не снимает залог и не заменяет банк или Росреестр.

Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 28 августа 2026 года. Опирается на Гражданский кодекс РФ (статьи 549–558), Семейный кодекс РФ (статья 35), Федеральный закон № 218-ФЗ и Федеральный закон № 102-ФЗ (статьи 25, 37, 37.1, 38, 39; статья 37.1 введена Федеральным законом от 12 июня 2024 года № 140-ФЗ). Калькулятор и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением провести продажу с обременением, гарантией согласия банка или индивидуальным юридическим заключением по вашему кредитному договору.