Проверка застройщика перед покупкой новостройки в Москве в 2026: что сверить до ДДУ

Смотреть новостройки по округам

Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.

Три условия статьи 3: когда застройщик вообще вправе брать деньги

Часть 1 статьи 3 214-ФЗ разрешает привлекать денежные средства участников долевого строительства только после трёх шагов: получено разрешение на строительство; проектная декларация опубликована, размещена и (или) представлена в соответствии с этим законом; зарегистрировано право застройщика на земельный участок под дом (собственность, аренда, субаренда либо в случаях, прямо названных в норме, безвозмездное пользование).

Нет хотя бы одного условия — продавать квартиры «по 214-ФЗ» нельзя, даже если офис продаж уже принимает брони. Бронь и предварительный договор не заменяют право привлекать средства по статье 3. Как устроен предварительный договор на вторичке — отдельный гайд; на стройке ориентир другой: ДДУ после регистрации.

Юридическое лицо в договоре должно совпадать с лицом, которое получило разрешение, держит землю и разместило декларацию. Группа компаний на вывеске — не сторона ДДУ.

ЕИСЖС и наш.дом.рф: где смотреть официальную карточку, а не буклет

Статья 3.1 214-ФЗ вводит единую информационную систему жилищного строительства. Застройщик, привлекающий деньги дольщиков, обязан обеспечить свободный доступ к проектной декларации через размещение в этой системе. Публичный контур системы для покупателя — портал наш.дом.рф (в белом списке источников офиса).

В карточке сверяют: наименование застройщика и ИНН, адрес объекта, разрешение на строительство, права на землю, предполагаемый срок ввода (пункт 9 части 1 статьи 21), схему счёта эскроу, если она указана. Расхождение буклета и карточки закрывают в пользу карточки и текста будущего ДДУ, а не в пользу баннера.

Sminex.com и сайты других девелоперов допустимы только как страница конкретного проекта этого застройщика, не как универсальная картина рынка Москвы.

Прикиньте бюджет, пока сверяете документы проекта

Калькулятор помогает оценить взнос и нагрузку. Он не проверяет декларацию и не заменяет выписку ЕГРН.

Проектная декларация: статьи 19–21 и ежемесячное обновление

Статья 19: декларация включает информацию о застройщике и о проекте и определяет объём права привлекать деньги именно по указанным в ней домам. Это официальный документ, удостоверяющий факты с юридическими последствиями для застройщика.

Статья 20 — блок о застройщике: наименование, место нахождения, регистрация, учредители, проекты за три предшествующих года, финансовый результат, членство в СРО, когда оно обязательно. Статья 21 — блок о проекте: вид объекта, этапы, разрешение, земельный участок, предполагаемый срок ввода, объём прав на привлечение средств.

Часть 4 статьи 19: по незавершённому объекту декларацию актуализируют ежемесячно не позднее 10-го числа следующего месяца; точечные изменения о застройщике и проекте — в течение трёх рабочих дней. Карточка, которую не трогали полгода при активных продажах, — повод остановиться и перечитать ДДУ, а не «технический сбой сайта».

Земля и разрешение: что взять из ЕГРН, а не из презентации

Право на участок должно быть зарегистрировано (часть 1 статьи 3 214-ФЗ). В выписке ЕГРН по 218-ФЗ смотрят правообладателя, вид права, срок аренды, если это аренда, и ограничения: ипотека участка, аренда у города, зоны с особыми условиями. Срок аренды короче горизонта стройки — отдельный риск продления, его не «закрывает» красивый рендер.

Разрешение на строительство выдают по Градостроительному кодексу РФ. Номер и дата в декларации и в ДДУ должны совпадать с документом. Истёкший срок разрешения без продления — стоп-фактор, даже если отдел продаж обещает «сейчас продлят».

Росреестр — источник записи о правах и сделках, не каталог цен. Агрегаторы объявлений в этот контур не входят.

ДДУ в ЕГРН: проверка проекта и проверка вашего договора — разные шаги

Статья 4 214-ФЗ: договор участия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Пока запись не внесена, у участника нет зарегистрированного права требования на квартиру. Оплата «сегодня, регистрация потом» перекладывает на покупателя риск очереди и ошибки в объекте.

После подачи на регистрацию сверяют: кадастровый (условный) номер объекта, этаж, площадь, номер ДДУ, стороны. Как устроена регистрация перехода права на готовой квартире — в гайде про Росреестр на вторичке; для стройки регистрация ДДУ — отдельная запись об обременении участка правами участников.

Эскроу, ипотека и переуступка: что проверка застройщика не заменяет

Эскроу защищает номинал цены до условий раскрытия, но не подтверждает статью 3. Подробности счёта — в материале эскроу-счета при покупке по ДДУ.

Банк при ипотеке на новостройку смотрит аккредитацию объекта для себя, а не полный пакет покупателя. Одобрение кредита не равно «декларация в порядке». Как устроен кредит на стройку — в гайде ипотека на новостройку в Москве в 2026.

Покупка по уступке прав по ДДУ добавляет проверку цедента и согласия застройщика, если оно нужно по договору. Базовые условия статьи 3 всё равно должны выполняться у застройщика. Порядок уступки — в гайде переуступка ДДУ.

Если дом уже задерживает передачу, это другой контур: неустойка статьи 6 и отказ статьи 9. См. задержка сдачи новостройки.

Чек-лист перед бронью и первой оплатой

1. Открыть карточку объекта в ЕИСЖС (наш.дом.рф): застройщик, ИНН, разрешение, земля, срок ввода.
2. Скачать актуальную проектную декларацию и сверить дату последнего обновления.
3. Заказать выписку ЕГРН на земельный участок: правообладатель, вид права, ограничения.
4. Сверить юридическое лицо в проекте ДДУ с лицом в декларации и в разрешении на строительство.
5. Найти в ДДУ срок передачи квартиры — не путать с маркетинговым «вводом дома».
6. Зафиксировать банк эскроу и условия раскрытия; не считать эскроу проверкой застройщика.
7. Не оплачивать до подачи ДДУ на регистрацию, если договор прямо не описывает безопасный порядок расчётов.
8. Приёмку квартиры и акт с застройщиком отложить на этап ключей: чек-лист приёмки.

Когда уместна помощь РЕ-Эксперт

Команда РЕ-Эксперт помогает сверить карточку ЕИСЖС, стороны ДДУ и земельный контур до брони. Подбор лотов — через каталог новостроек. Офис не обещает аккредитацию конкретного банка и не гарантирует сроки ввода из декларации.

Оцените бюджет покупки и условия работы с офисом. Калькулятор не проверяет декларацию и не заменяет банк.

Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 4 сентября 2026 года. Калькулятор и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением застройщика, гарантией сроков ввода, гарантией регистрации ДДУ или индивидуальным юридическим заключением по конкретному проекту.