Имущественный вычет при покупке квартиры в Москве в 2026: как устроен и какие документы собрать

Смотреть новостройки по округам

Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.

Чем вычет покупателя отличается от налога при продаже квартиры

В налоговом законодательстве Российской Федерации термин «имущественный налоговый вычет» охватывает принципиально разные правовые институты в зависимости от процессуальной роли гражданина в сделке.

При продаже недвижимости гражданин выступает получателем дохода. В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ продавец обязан исчислить и уплатить НДФЛ с полученной суммы, если объект находился в собственности меньше минимального предельного срока владения. Для уменьшения облагаемого дохода продавец может применить имущественный вычет при продаже (до 1 000 000 рублей в год) либо вычесть документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта. Полный разбор этих правил представлен в руководстве налоги при продаже квартиры.

Вычет покупателя регулируется иными нормами — подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Он предоставляется физическому лицу, которое израсходовало собственные средства на приобретение или строительство жилья на территории Российской Федерации. По правилам пункта 3 статьи 210 НК РФ имущественные вычеты покупателя применяются исключительно к основной налоговой базе налогоплательщика (доходы от трудовой деятельности по трудовому или гражданско-правовому договору и иные доходы, входящие в основную базу резидента). К доходам, не формирующим основную базу (например, к дивидендам или доходам от продажи имущества по пункту 6 статьи 210 НК РФ), данный вычет по общему правилу не применяется.

Лимит 2 млн ₽ на расходы на приобретение: как считается база

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет на приобретение жилья предоставляется в размере фактически произведённых расходов на покупку или строительство одного или нескольких объектов, но не более 2 000 000 рублей.

В нормативном тексте статьи 220 Налогового кодекса РФ зафиксирован именно предельный размер расходов, принимаемых к вычету, а не фиксированная сумма денежной выплаты.

Распространённое в быту числовое выражение «260 000 рублей» представляет собой лишь арифметическую иллюстрацию: результат умножения максимального лимита расходов 2 000 000 рублей на базовую ставку НДФЛ 13% (2 000 000 × 13% = 260 000 рублей). Это расчётная сумма налога, от уплаты которой освобождается доход налогоплательщика в пределах 2 млн рублей при стандартной ставке. В тексте Налогового кодекса РФ сумма 260 000 рублей как фиксированная выплата отсутствует.

Прогрессивная шкала НДФЛ в 2026 году

С 1 января 2025 года Федеральным законом от 12 июля 2024 года № 176-ФЗ в пункт 1 статьи 224 НК РФ введена дифференцированная шкала ставок НДФЛ для налоговых резидентов по совокупности налоговых баз, которая продолжает действовать в 2026 году:

• 13% — при сумме баз за налоговый период до 2,4 млн рублей включительно;
• 15% — с суммы превышения от 2,4 до 5 млн рублей;
• 18% — с суммы превышения от 5 до 20 млн рублей;
• 20% — с суммы превышения от 20 до 50 млн рублей;
• 22% — с суммы превышения свыше 50 млн рублей.

Поскольку имущественный вычет уменьшает именно основную налоговую базу (п. 3 ст. 210 НК РФ), итоговый финансовый эффект для гражданина зависит от того, в пределах каких ступеней шкалы находился его доход и какая часть налога фактически была исчислена и удержана налоговым агентом. Если доход за год не превысил 2,4 млн рублей, расчёт ведётся по ставке 13%. Если же доход попадал в повышенные ступени прогрессии, уменьшение базы на сумму вычета влияет на совокупное налоговое обязательство с учётом применяемых ставок к соответствующим долям дохода.

Кто вправе заявить вычет в 2026

Право на использование имущественного вычета при покупке жилья обусловлено выполнением ряда обязательных требований Налогового кодекса РФ:

1. Статус налогового резидента РФ: В силу пункта 2 статьи 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения в РФ не прерывается на периоды краткосрочного (менее шести месяцев) выезда за пределы страны для лечения или обучения.
2. Объект на территории Российской Федерации: Приобретаемое жильё должно находиться в границах РФ (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Объекты в Москве полностью соответствуют этому требованию; при этом специальных локальных ставок вычета для столицы закон не предусматривает.
3. Фактическое несение расходов: Расходы на покупку квартиры должны быть оплачены непосредственно налогоплательщиком за счёт собственных или заёмных средств.
4. Наличие облагаемого дохода: Налогоплательщик должен иметь доходы, формирующие основную налоговую базу текущего или предшествующих отчётных периодов. Если у гражданина отсутствуют доходы, облагаемые НДФЛ (например, у неработающих граждан или индивидуальных предпринимателей на специальных режимах налогообложения без иных источников трудового дохода), вычет заявить нельзя до момента появления соответствующей базы.

Оформление жилья на несовершеннолетних детей

В соответствии с пунктом 6 статьи 220 НК РФ родители (усыновители, приёмные родители, опекуны, попечители), приобретающие жильё за счёт собственных средств в собственность своих несовершеннолетних детей или подопечных (в возрасте до 18 лет, а также недееспособных по решению суда), имеют право заявить имущественный вычет по фактически понесённым расходам в пределах лимита 2 млн рублей. При этом за самими детьми в будущем сохраняется их собственное право на имущественный вычет при совершении самостоятельных покупок во взрослом возрасте.

Имущественный вычет супругов

Если квартира приобретена в период брака и оформлена в общую совместную собственность (или в индивидуальную собственность одного из супругов без брачного договора с режимом раздельной собственности), она признаётся совместной собственностью в силу семейного законодательства.

Согласно абзацу подпункта 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ супруги вправе распределить понесённые расходы на приобретение жилья между собой на основании письменного заявления. При этом:

• Каждый из супругов обладает самостоятельным лимитом вычета в размере до 2 000 000 рублей по расходам на покупку;
• Совокупный объём заявленных супругами расходов не может превышать фактическую цену квартиры по договору;
• Распределение оформляется совместным заявлением, подаваемым в налоговый орган вместе с декларацией или заявлением на вычет.

Правила для пенсионеров

Для получателей пенсий по законодательству РФ пунктом 10 статьи 220 НК РФ предусмотрен специальный льготный порядок: если у пенсионера в текущем налоговом периоде отсутствуют доходы, формирующие основную базу, остаток неиспользованного вычета может быть перенесён на предшествующие налоговые периоды, но не более чем на три года, непосредственно предшествующих году образования остатка.

Стопы: нерезидент, взаимозависимость, повторный вычет, статус объекта

Налоговый кодекс РФ содержит прямой перечень оснований, при наличии которых имущественный вычет покупателю не предоставляется либо его размер ограничивается.

1. Отсутствие статуса налогового резидента

Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ по статье 207 НК РФ по итогам налогового периода, не имеют права на применение вычетов главы 23 НК РФ к своим доходам (п. 3 ст. 210 НК РФ).

2. Сделки между взаимозависимыми лицами

В силу пункта 5 статьи 220 НК РФ имущественный вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи квартиры совершена между физическими лицами, признаваемыми взаимозависимыми в соответствии со статьёй 105.1 НК РФ.

Круг взаимозависимых физических лиц определён подпунктом 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ:

• Супруги;
• Родители (в том числе усыновители);
• Дети (в том числе усыновлённые);
• Полнородные и неполнородные братья и сёстры;
• Опекуны, попечители и подопечные.

Покупка квартиры у тёщи, тестя, свёкра или свекрови не подпадает под формальный перечень подпункта 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ (что подтверждалось разъяснениями Минфина России и ФНС России), однако при оформлении совместной собственности супругов налоговые органы тщательно проверяют фактическую структуру расчётов.

3. Оплата за счёт работодателя, субсидий или материнского капитала

По нормам пункта 5 статьи 220 НК РФ вычет не предоставляется в части расходов на приобретение жилья, покрытых:

• Средствами работодателей или иных третьих лиц;
• Средствами материнского (семейного) капитала;
• Выплатами из бюджетов бюджетной системы РФ (жилищные сертификаты, бюджетные субсидии).

Пример: если квартира в Москве приобретена за 8 000 000 рублей, из которых 900 000 рублей оплачены сертификатом материнского капитала, а остаток — собственными средствами покупателя (7 100 000 рублей), вычет рассчитывается из суммы собственных расходов. Поскольку 7 100 000 рублей превышают предельный лимит 2 000 000 рублей, покупатель заявляет вычет в максимальном размере 2 млн рублей.

4. Повторное обращение после исчерпания лимита

В силу пункта 11 статьи 220 НК РФ повторное предоставление налогоплательщику имущественного вычета на приобретение жилья не допускается. Если гражданин уже использовал свой предельный лимит расходов в размере 2 000 000 рублей в полном объёме по ранее приобретённым объектам, право на вычет считается полностью реализованным.

Если же по первому объекту вычет был заявлен в сумме менее 2 000 000 рублей, неиспользованный остаток лимита расходов может быть перенесён на последующие покупки жилья до его полного исчерпания (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Рассчитайте параметры финансирования и бюджет сделки в Москве. Воспользуйтесь Калькулятором мечты для моделирования суммы кредита, сопоставления первоначального взноса и планирования сопутствующих расходов.

Как получить через декларацию 3-НДФЛ

Классический способ реализации права на вычет — подача налоговой декларации по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства налогоплательщика.

Сроки подачи декларации

Порядок подачи декларации регулируется пунктом 7 статьи 220 и статьёй 229 НК РФ:

1. Декларация подаётся по окончании налогового периода (календарного года), в котором возникло право на вычет (зарегистрировано право собственности по ДКП или подписан передаточный акт по ДДУ). Подать декларацию за текущий год до его завершения нельзя.
2. Пресекательный срок 30 апреля, установленный пунктом 1 статьи 229 НК РФ, действует исключительно для граждан, обязанных декларировать полученные доходы (например, от продажи имущества или сдачи в аренду).
3. Граждане, подающие декларацию 3-НДФЛ исключительно с целью получения налогового вычета, вправе направить документы в любой день года в пределах трёх лет после окончания года, за который заявляется вычет (в соответствии со статьями 79, 216 и 229 НК РФ).

Процедура рассмотрения и зачисления

1. Заполнение декларации: Налогоплательщик заполняет форму 3-НДФЛ (наиболее удобно — через «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» на официальном портале ФНС России) и прикрепляет сканированные копии подтверждающих документов.
2. Камеральная налоговая проверка: В соответствии со статьёй 88 НК РФ налоговый орган проводит камеральную проверку представленной декларации и документов. Предельный срок проверки составляет до 3 месяцев со дня представления декларации.
3. Формирование положительного сальдо ЕНС: По результатам успешного завершения камеральной проверки сумма излишне уплаченного налога формирует положительное сальдо единого налогового счёта (ЕНС) налогоплательщика.
4. Распоряжение сальдо: Налогоплательщик подаёт заявление о распоряжении суммой денежных средств, формирующих положительное сальдо ЕНС, путём возврата на свой банковский счёт.

Как получить через уведомление работодателю

Альтернативный механизм позволяет получать имущественный вычет непосредственно по месту работы в течение текущего календарного года, не дожидаясь его окончания (пункт 8 статьи 220 НК РФ).

При таком способе работодатель (налоговый агент) временно прекращает удерживать НДФЛ из начисляемой заработной платы сотрудника до тех пор, пока сумма неисчисленного налога не достигнет расчётной величины вычета за соответствующий период.

Пошаговый порядок оформления через работодателя

1. Покупатель подаёт в налоговый орган заявление о подтверждении права и комплект документов.
2. Налоговый орган (ИФНС) рассматривает обращение до 30 календарных дней.
3. Уведомление о праве на вычет направляется работодателю напрямую.
4. Сотрудник пишет заявление в бухгалтерию.
5. Работодатель выплачивает зарплату без удержания НДФЛ.

1. Обращение в налоговый орган: Налогоплательщик подаёт в инспекцию ФНС по месту жительства заявление о подтверждении права на получение имущественных налоговых вычетов, приложив комплект правоустанавливающих и платёжных документов. Подачу заявления можно выполнить в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика.
2. Рассмотрение заявления инспекцией: В силу абзаца третьего пункта 8 статьи 220 НК РФ налоговый орган рассматривает заявление в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня его подачи, и информирует гражданина о результатах через Личный кабинет (или направляет заказным письмом).
3. Направление уведомления работодателю: Налоговый орган самостоятельно направляет подтверждение права на вычет налоговому агенту (работодателю).
4. Подача заявления работодателю: Работник предоставляет в бухгалтерию письменное заявление о предоставлении вычета.
5. Выплата дохода без удержания налога: Начиная с месяца подачи заявления работодатель начисляет заработную плату без удержания НДФЛ. Если после подачи заявления агент удержал налог, возврат излишне удержанных сумм производится работодателем по правилам статьи 231 НК РФ.

Упрощённый порядок через Личный кабинет (ст. 221.1 НК РФ)

Помимо декларации и уведомления работодателю, подпунктом 8.1 статьи 220 и статьёй 221.1 НК РФ предусмотрен упрощённый порядок получения вычета. Заявление подаётся через Личный кабинет налогоплательщика по окончании года на основании сведений, переданных в ФНС банками и регистрирующими органами, без необходимости самостоятельного заполнения 3-НДФЛ при наличии сведений в информационной системе налоговой службы.

Какие документы собрать покупателю

Состав документов для подтверждения права на имущественный вычет установлен подпунктом 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ.

Базовый комплект документов

1. Правоустанавливающий договор:
   • При покупке готового жилья — договор купли-продажи (ДКП) квартиры, комнаты или доли;
   • При участии в долевом строительстве — договор участия в долевом строительстве (ДДУ) либо договор уступки прав требования по ДДУ.
2. Документ о передаче объекта (для новостроек): Передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, подписанный сторонами (пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
3. Документы, подтверждающие фактическую оплату:
   • Банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца;
   • Платёжные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам;
   • Кассовые и товарные чеки, расписки (при расчётах между физлицами с указанием паспортных данных и адреса).
4. Документы по расходам на отделку (при наличии):
   • Чеки и накладные на приобретение отделочных материалов;
   • Договоры подряда на выполнение отделочных работ, акты выполненных работ, сметы и проектная документация.
   • Важное условие: в соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ расходы на отделку принимаются к вычету исключительно в том случае, если в договоре купли-продажи или ДДУ прямо зафиксировано, что объект приобретается без отделки (не завершённым строительством).
5. Дополнительные документы при нестандартных статусах:
   • Свидетельство о заключении брака и письменное заявление супругов о распределении расходов — при оформлении квартиры в совместную собственность;
   • Свидетельство о рождении ребёнка или акт органа опеки — при оформлении вычета родителями на долю несовершеннолетнего (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Примечание о выписке из ЕГРН: в действующей редакции подпункта 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ отдельная строка со свидетельством о регистрации права исключена (норма подпункта 7 пункта 3 утратила силу с 1 января 2022 года). Однако в силу подпункта 2 пункта 3 статьи 220 НК РФ право на вычет по готовому жилью возникает с момента государственной регистрации права собственности, поэтому выписка из ЕГРН выступает практическим подтверждением совершённой регистрационной записи.

Если квартира в ипотеке: вычет процентов — отдельно и не ядро этой страницы

При покупке квартиры с привлечением кредитных средств покупатель помимо вычета на стоимость жилья имеет право на самостоятельный имущественный налоговый вычет по расходам на погашение процентов по целевым кредитам и займам на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Лимит расходов по ипотечным процентам составляет не более 3 000 000 рублей фактически уплаченных процентов за весь период кредитования (пункт 4 статьи 220 НК РФ). В силу прямого указания абзаца второго пункта 4 статьи 220 НК РФ вычет по процентам может быть предоставлен только по одному объекту недвижимости в течение жизни, а неиспользованный остаток лимита процентов не переносится на другие кредиты. Повторное предоставление процентного вычета запрещено пунктом 11 статьи 220 НК РФ. Для подтверждения расходов в налоговую инспекцию предоставляются кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах.

Макроэкономический фон кредитования: решением Совета директоров Банка России от 24 июля 2026 года ключевая ставка с 27 июля 2026 года установлена на уровне 14,00% годовых. Уровень ключевой ставки и процентные условия банков определяют объём переплаты по кредиту, но не изменяют нормативный лимит расходов в 3 млн рублей, установленный Налоговым кодексом РФ.

Апартаменты и другие оговорки по объекту в Москве

На рынке недвижимости Москвы значительную долю предложений составляют апартаменты. При планировании налоговых вычетов критически важно различать маркетинговое позиционирование здания и его юридический статус в ЕГРН.

В подпункте 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ содержится закрытый перечень объектов, приобретение которых даёт право на имущественный налоговый вычет:

• Жилые дома;
• Квартиры;
• Комнаты;
• Доли в указанных жилых помещениях;
• Земельные участки под ИЖС или под приобретаемыми жилыми домами.

Слова «апартаменты» в перечне статьи 220 НК РФ нет. Если объект недвижимости поставлен на кадастровый учёт со статусом «нежилое помещение» (здание гостиничного типа, апарт-комплекс, многофункциональный центр), расходы на его приобретение не дают права на имущественный налоговый вычет покупателя по статье 220 НК РФ.

Перед совершением сделки покупателю необходимо запросить выписку из ЕГРН и убедиться в назначении помещения: для применения льготы объект должен иметь статус «жилое помещение (квартира)». С подробным правовым анализом различий между форматами можно ознакомиться в статье апартаменты или квартира.

Чек-лист перед подачей + когда уместна команда РЕ-Эксперт

Перед формированием пакета документов для налогового органа рекомендуется провести предварительную проверку всех параметров сделки.

Контрольный чек-лист покупателя:

• Проверить статус налогового резидента: Убедиться в нахождении на территории РФ не менее 183 дней в отчётном году (ст. 207 НК РФ).
• Удостовериться в статусе объекта: Проверить по выписке ЕГРН, что приобретённый объект зарегистрирован как жилое помещение (квартира/комната/дом).
• Определить дату возникновения права: По готовому объекту — дата регистрации права собственности в ЕГРН; по новостройке — дата подписания передаточного акта по ДДУ (пп. 2, 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
• Исключить стоп-факторы взаимозависимости: Убедиться, что продавец не является близким родственником по подпункту 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ.
• Вычесть несобственные средства: Исключить из суммы заявляемых расходов материнский капитал, бюджетные субсидии и средства работодателя (п. 5 ст. 220 НК РФ).
• Собрать платёжные документы: Подготовить банковские выписки, подтверждающие фактический перевод денег продавцу.
• Согласовать распределение с супругом: При совместной собственности составить письменное заявление о распределении расходов.
• Проверить договор на отделку: Если заявляются расходы на ремонт, удостовериться, что в ДКП или ДДУ зафиксировано приобретение объекта без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Когда уместно привлечение экспертов РЕ-Эксперт

Хотя процедура подачи декларации стандартизирована, на практике покупатели сталкиваются с комплексными сделками, требующими предварительного юридического и финансового аудита:

• Совершение альтернативных сделок с одновременной продажей старой квартиры и покупкой нового жилья в Москве;
• Структурирование сделок с долевой и совместной собственностью супругов при наличии брачного договора или привлечении ипотечных средств;
• Использование комплексного финансирования (собственные накопления, ипотечный кредит, материнский капитал и региональные субсидии);
• Оценка залоговых и налоговых рисков при покупке нестандартных форматов жилья.

Получить профессиональную поддержку по подбору кредитных программ и структурированию сделки можно в разделе «Ипотека».

Дисклеймер. Информация подготовлена экспертами проекта РЕ-Эксперт на основе действующего законодательства Российской Федерации по состоянию на 25 августа 2026 года и носит исключительно информационно-образовательный характер. Материал не является публичным предложением, гарантией одобрения налогового вычета или возврата конкретной суммы налога налоговыми органами, а также не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию.

Рассчитайте параметры финансирования и бюджет сделки в Москве. Юридическое сопровождение сделки и экспертиза договора — на отдельной странице.

Калькулятор и договор — ориентир для бюджета и оформления, не заявка в банк и не гарантия одобрения. Условия сверяйте на дату сделки.