Как проверить, что лот новостройки в Москве проходит по семейной ипотеке

Смотреть новостройки по округам

Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.

Два фильтра до брони: семья и объект

Семья может формально «подходить под программу», а выбранный корпус — нет. Или наоборот: ЖК аккредитован, но основание детей не открывает Москву. Этот текст разбирает второй фильтр — объект. Право заёмщика, пакет документов и правило одной льготной ипотеки — в гайде семейная ипотека: кому доступна и какие документы собрать. Как устроены льготные и рыночные программы на новостройку шире — в гайде ипотека на новостройку.

Коротко про семью, без дубля документов: для квартиры у застройщика в Москве обычно нужно основание «ребёнок до 6 лет включительно» или «ребёнок-инвалид». Двое несовершеннолетних без этих оснований не открывают столичную квартиру у юрлица — территориальная рамка 35 регионов и малых городов исключает Москву, Санкт-Петербург и области. ИТ-, сельская и дальневосточная программы на столичный объект, как правило, не ставятся; семейная на московскую новостройку при верном основании — да. Возраст детей считают на дату кредитного договора.

Минфин 29 июня 2026 сообщил, что условия программы сохраняются без изменений как минимум до 1 октября 2026. Это не «вечная ставка 6%»: банк, объект и редакция инструкции могут сдвинуться. Не копируйте цифры с баннера прошлого года как «текущий рынок 2025».

Какие договоры на новостройку программа принимает

Проходят: застройщик, не сосед

По инструкции ДОМ.РФ семейную ипотеку оформляют, в том числе, на приобретение квартиры или дома у застройщика по договору участия в долевом строительстве или договору купли-продажи. ДДУ на этапе строительства (статья 4 закона 214-ФЗ, расчёты через эскроу) и готовая квартира у того же застройщика по ДКП — оба контура «новостройка от юрлица», не вторичка физлица. Дополнительно инструкция допускает покупку у закрытого ПИФа, Фонда развития территорий и у Московского фонда реновации (для семей с ребёнком до 6 лет включительно или с ребёнком-инвалидом — с оговорками с 1 декабря 2025). Это не «любой лот на витрине», а перечисленные типы продавца.

Стоп: уступка ДДУ

По программе нельзя купить жильё по договору уступки прав требования по ДДУ. Если лот продаёт дольщик до регистрации права, для семейной ипотеки это не «та же новостройка». Как устроена уступка — в гайде переуступка ДДУ; здесь достаточно стоп-рамки.

Вторичка в Москве и «готовое жильё»

Вторичное жильё в многоквартирных домах для семей с детьми до 6 лет — только в городах, где по ЕИСЖС нет строек или строек меньше двух, дом не старше 20 лет и не аварийный; Москва и область из этой схемы исключены. Готовая квартира от застройщика по ДКП — не эта схема. Не путайте ключи в сданном доме от юрлица с перепродажей у физического лица.

Лимит 12 млн ₽, комбинированная схема и что нельзя вписать в договор

Льготная сумма — до 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; до 6 млн ₽ для остальных регионов. Ставка программы — до 6% годовых, первоначальный взнос — не менее 20% стоимости. Цифры — рамка инструкции ДОМ.РФ, не ставка вашего договора и не обещание, что любой лот Москвы «влезает в 12 млн».

Если цена покупки выше льготного лимита, часть можно взять на рыночных условиях (комбинированная схема; верхняя рамка до 30 млн ₽ для столичных регионов). Это не обязанность банка выдать комбинацию. Расчёт платежа и ПВ — в калькуляторе ипотеки: это ориентир графика, не одобрение.

В договоры покупки не должны входить услуги ремонта, перепланировки, смены назначения, мебель и техника — позиция Минфина от 22 июля 2025 года № 25-67381-01850-Р, которую приводит инструкция ДОМ.РФ. «Семейная ипотека + ремонт в том же ДДУ» как маркетинговый пакет чаще ломает программу, чем помогает. Смету отделки до брони заложите отдельно — соседние гайды очереди про стоимость входа без отделки этот текст не подменяют.

Аккредитация ЖК: федеральная программа не равна «дом уже в банке»

Банк проверяет застройщика, корпус, очередь, эскроу и сам ДДУ. Список банков-участников публикуют на порталах ДОМ.РФ / наш.дом.рф; состав меняется — не копируйте чужой список. Проектная декларация и сведения о доме — на наш.дом.рф (ЕИСЖС, статья 23.1 закона 214-ФЗ). Декларация не заменяет фразу менеджера банка «этот корпус кредитуем по семейной сегодня».

Практический порядок до брони:

1. Зафиксируйте банк, в который пойдёте, а не «любой из презентации ЖК».
2. Спросите аккредитацию конкретного корпуса и очереди, не бренда ЖК целиком.
3. Подтвердите, что договор — ДДУ или ДКП с застройщиком, не уступка.
4. Сверьте цену лота с льготным лимитом и наличием комбинированной схемы.
5. Проверьте, что в договоре нет пакета ремонта, мебели и смены назначения.

Как читать застройщика до ДДУ шире — в гайде проверка застройщика; эскроу — в гайде эскроу-счета. Здесь ядро — стыковка объекта с семейной программой, не полный due diligence.

Прикиньте платёж до брони в калькуляторе ипотеки — это не заявка и не аккредитация дома.

Что обычно не проходит: апартаменты, уступка, вторичка, «семейная от отдела продаж»

• Уступка ДДУ — прямой запрет инструкции.
• Апартаменты / нежилой статус — программа про квартиру или дом; разницу статусов смотрите в гайде апартаменты или квартира.
• Вторичка физлица в Москве — не контур семейной программы для столичного МКД.
• Корпус без аккредитации выбранного банка — даже если соседний банк дом кредитует.
• Ремонт и мебель в том же договоре покупки — ломает рамку Минфина, которую цитирует ДОМ.РФ.
• Только «двое школьников» на московскую квартиру — объект может быть идеальным, основание семьи столицу не открывает.

Наличие другой квартиры в собственности само по себе программу не закрывает. Решение о выдаче принимает банк. Маткапитал в первоначальный взнос программа допускает; ежемесячный платёж из сертификата штатно не проводят — пакет СФР в гайде материнский капитал на ипотеку.

Чек-лист до брони лота и когда нужна команда РЕ-Эксперт

1. Основание открывает Москву (ребёнок до 6 лет включительно или ребёнок-инвалид) — иначе не бронируйте «под семейную».
2. Продавец — застройщик (или иной юрлиц из инструкции), договор не уступка.
3. Объект — жилое помещение (квартира/дом), не ставка на нежилой статус.
4. Банк письменно или в кабинете подтвердил аккредитацию корпуса.
5. Цена лота стыкуется с 12 млн льготной части или с комбинацией, которую банк даёт.
6. В ДДУ/ДКП нет ремонта, мебели и смены назначения.
7. Правило одного льготного кредита после 23 декабря 2023 не закрывает доступ — детали в гайде про документы.
8. Не путайте предварительный расчёт на сайте с одобрением и с лимитом программы.

Офис РЕ-Эксперт помогает сопоставить лот из каталога с контуром программы и заявкой. Это не гарантия 6% и не замена решения банка. Сценарий округа — в калькуляторе мечты; график платежа — в калькуляторе ипотеки.

После фильтра объекта посчитайте платёж и зафиксируйте сценарий работы с офисом. Калькулятор не аккредитует дом; конструктор договора не регистрирует ДДУ.

Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 7 сентября 2026 года. Калькуляторы и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением застройщика или банка, одобрением кредита, аккредитацией объекта или индивидуальным юридическим заключением по лоту. Условия программы сверяйте в инструкции ДОМ.РФ и у кредитора на дату договора.