Продать
Перепланировка при продаже квартиры в Москве в 2026: согласование, ЕГРН и самовольные работы
Опубликовано: 1 сентября 2026
В 2026 году на московской вторичке «красивый ремонт» и «законная планировка» — разные контуры. Глава 4 Жилищного кодекса (статьи 25–29) задаёт, что считать переустройством и перепланировкой, какое решение даёт право начать работы и чем грозит самовольный факт. Пошаговая продажа без акцента на стены — в разделе «Продать». Это не публичное предложение узаконить вашу квартиру «под ключ».
Считаете цену, пока сверяете план с ЕГРН?
Выберите округ Москвы: калькулятор мечты откроется с фильтром по АО — удобно стыковать ориентир с перепланировкой, актом приёмки и окном регистрации.
Что кодекс считает перепланировкой
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (редакция, которую КонсультантПлюс фиксирует с изменениями, в том числе от 2 мая 2026 года) разделяет два вида работ в многоквартирном доме. Часть 1 статьи 25: переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения.
Часть 2 статьи 25: перепланировка — изменение границ и (или) площади помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях статьи 40, и (или) изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади. В результате могут измениться границы и площадь смежных помещений. Кодекс прямо пишет: перепланировка влечёт необходимость внести изменения в сведения ЕГРН о границах и (или) площади либо поставить на кадастровый учёт образованные помещения и зарегистрировать право на них.
Для сделки это практический тест: если стены, проёмы или площадь не совпадают с планом в выписке, вы продаёте не «ту же квартиру на бумаге». Чек-лист косметики и дефектов — соседний гайд подготовки к продаже; здесь ядро — жилищный контур, не шпаклёвка.
Согласование: статья 26 и 45 дней
Часть 1 статьи 26 ЖК РФ: переустройство и (или) перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. «Азбука права» КонсультантПлюс 2026 года повторяет: основанием работ является именно решение о согласовании (часть 6 статьи 26).
Часть 4 статьи 26: решение о согласовании или об отказе принимают не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов, которые обязан подать заявитель. Если пакет сдан через многофункциональный центр, срок считают со дня передачи документов из МФЦ в орган согласования. Часть 5: не позднее трёх рабочих дней после решения орган выдаёт или направляет документ, подтверждающий решение. Часть 6: этот документ и есть основание начать работы.
Формы заявления и документа о решении утверждены приказом Минстроя России от 4 апреля 2024 года № 240/пр (зарегистрирован в Минюсте 16 мая 2024 года) — на части 2 и 5 статьи 26. В Москве административный контур дополнительно описан постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП; КонсультантПлюс даёт редакцию с правками, в том числе от 7 апреля 2026 года. Конкретный «какой кабинет принимает» проверяйте в актуальном регламенте услуги, а не в объявлении о продаже.
Статья 27 ЖК РФ: отказ должен содержать основания со ссылкой на нарушения части 1 той же статьи. Отказ — не «каприз инспектора», а документ, который либо исправляют пакетом, либо оспаривают. Без положительного решения работы по статье 29 считаются самовольными.
Завершение работ: статья 28, акт и ЕГРН
С 1 апреля 2024 года статья 28 ЖК РФ изложена в новой редакции: после работ заявитель направляет в орган согласования уведомление о завершении (способом части 9 статьи 23 кодекса). К уведомлению о перепланировке прилагают технический план помещения, подготовленный по Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, и указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию прав.
Часть 2 статьи 28 (редакция кодекса на 2 мая 2026 года в КонсультантПлюс): переустройство и (или) перепланировка подтверждаются актом приёмочной комиссии; утверждение акта — в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения уведомления части 1. «Азбука права» 2026: в акте фиксируют соответствие или несоответствие работ требованиям нормативных документов.
Комментарий в системе КонсультантПлюс к реформе статьи 28: переустройство считают завершённым со дня утверждения акта, перепланировку — со дня внесения в ЕГРН сведений об изменении помещения. Для покупателя 2026 года это значит: «есть акт на кухне у продавца» недостаточно, если площадь и границы в реестре старые. Технический план — мост между стенами и записью Росреестра, не картинка для объявления.
Сверьте коридор цены, пока сверяете план
Калькулятор помогает увидеть ориентир по округам. Он не согласовывает перепланировку, не готовит технический план и не меняет сведения ЕГРН.
Самовольные работы: статья 29
Часть 1 статьи 29: самовольными являются переустройство и (или) перепланировка, проведённые без основания части 6 статьи 26 либо с нарушением проекта, который подавали по пункту 3 части 2 статьи 26. Часть 2: лицо несёт ответственность, предусмотренную законодательством, — жилищный кодекс сам штрафы в рублях не тарифицирует.
Часть 3: собственник (или наниматель по социальному найму / найму жилищного фонда социального использования) обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установил орган согласования. Это не «пожелание покупателя», а обязанность, которая переезжает вместе с правом.
Часть 4: суд может сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 года (КонсультантПлюс) повторяет ту же норму и отдельно поясняет, что продажа с публичных торгов — исключительная мера: когда работы нарушают права граждан, создают угрозу жизни или здоровью, сохранить состояние нельзя и иного способа защиты нет.
Часть 5: если в срок части 3 помещение не вернули и нет решения суда по части 4, суд по иску органа может постановить продать помещение с публичных торгов с выплатой собственнику выручки за вычетом расходов на исполнение решения и с обязанностью нового собственника привести помещение в прежнее состояние. Часть 6: новому собственнику (включая того, кто купил уже «с самоволом») орган ставит новый срок; если снова не исполнили — снова контур торгов части 5. Скидка в объявлении этот контур не закрывает.
Общее имущество и статья 40
Статья 25 прямо отсылает к статье 40 кодекса, когда перепланировка образует новые помещения, в том числе за счёт общего имущества. Присоединение части общего имущества дома к квартире — не «внутренний ремонт»: нужен установленный ЖК РФ порядок согласия собственников помещений. На сделке 2026 года это отдельный риск: даже идеальный ремонт кухни-гостиной не спасает, если проём в коридор подъезда сделали без контура статьи 40.
Несущие стены, вентканалы, мокрые зоны над жилыми комнатами соседей — типичные точки, где орган отказывает по статье 27, а суд по части 4 статьи 29 не сохраняет состояние. Федеральный кодекс не заменяет строительную экспертизу: если нужна оценка конструкций, это отдельный документ специалиста, не цитата из объявления.
Что проверить до задатка
| Узел | Норма | Что сверить |
|---|---|---|
| План vs факт | ст. 25 ЖК РФ, ЕГРН | Стены, проёмы, площадь совпадают с выпиской |
| Основание работ | ч. 5–6 ст. 26 | Есть документ о решении согласования, не «устное ок» |
| Завершение | ст. 28, 218-ФЗ | Акт комиссии + технический план + запись в ЕГРН |
| Самовол | ст. 29 | Нет предписания вернуть стены; иначе риск на покупателе |
| Общее имущество | ст. 40 | Проёмы «в дом» без согласия собственников — стоп |
История права, обременения и полномочия представителя — не этот гайд: юридическая проверка вторички, продажа по доверенности, задаток и аванс.
Где граница соседних гайдов
Хаб «Продать» — цепочка продажи, не разбор статей 25–29. Косметика и дефекты, которые бьют по цене, — чек-лист подготовки. Регистрация перехода права — отдельный гайд по 218-ФЗ. Сопровождение как услуга — хаб сопровождения и гайд как оно устроено.
Чек-лист продавца и покупателя
- Сверить факт стен с планом ЕГРН: статья 25 связывает перепланировку с реестром.
- Найти документ о решении согласования: части 5–6 статьи 26, не «словесное разрешение».
- После работ — уведомление, технический план 218-ФЗ, акт комиссии (статья 28, до 30 дней).
- Перепланировка закрыта, когда в ЕГРН уже новые границы и площадь, не когда высохла краска.
- Самовол: обязанность вернуть помещение (ч. 3 ст. 29) едет к новому собственнику (ч. 6).
- Суд по части 4 статьи 29 — не гарантия; торги части 5 — исключительная мера по обзору ВС 2023 года.
- Общее имущество — статья 40, не «договорённость с соседом по лестнице».
- Коридор цены и округ — в оценке перед продажей.
РЕ-Эксперт стыкует продажу вторички в Москве с проверкой планировки относительно ЕГРН и не закрывает расчёт, пока стены, акт и реестр не сходятся.
Частые вопросы
Можно ли продать московскую квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Закон не ставит «запрет продажи» одной фразой. Но самовольные переустройство и перепланировка — это работы без основания части 6 статьи 26 ЖК РФ или с отступлением от проекта (часть 1 статьи 29). Собственник обязан вернуть помещение в прежнее состояние в разумный срок (часть 3 статьи 29). Покупатель получает и объект, и этот контур: новый срок на приведение в прежнее состояние (часть 6 статьи 29). Банк, оценщик и страховая часто останавливают ипотеку, пока план в ЕГРН не совпадает с фактом.
Чем перепланировка отличается от переустройства?
Статья 25 ЖК РФ: переустройство — замена, перенос, установка инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, если сведения о таком оборудовании вносятся в технический паспорт помещения. Перепланировка — изменение границ и (или) площади, образование новых помещений (в том числе по статье 40), и (или) изменение внутренней планировки, в том числе без изменения границ. Перепланировка влечёт правки сведений ЕГРН о границах и (или) площади либо кадастровый учёт образованных помещений.
Что является законным основанием начать работы?
Часть 6 статьи 26 ЖК РФ: документ, подтверждающий решение о согласовании, которое орган выдаёт или направляет не позднее трёх рабочих дней после принятия решения (часть 5). Без этого документа работы самовольны. Срок на само решение — не позднее сорока пяти дней со дня представления документов заявителем; если пакет сдан через МФЦ, срок считают со дня передачи документов в орган согласования (часть 4 статьи 26).
Когда перепланировка считается завершённой?
«Азбука права» КонсультантПлюс 2026: работы подтверждаются актом приёмочной комиссии; акт утверждают в срок не более 30 дней со дня получения уполномоченным органом уведомления о завершении (часть 2 статьи 28 ЖК РФ). К уведомлению о перепланировке прилагают технический план по 218-ФЗ и указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию. Комментарий в системе КонсультантПлюс: переустройство считают завершённым со дня утверждения акта, перепланировку — со дня внесения изменений в ЕГРН.
Можно ли оставить самовольную планировку через суд?
Часть 4 статьи 29 ЖК РФ: суд может сохранить помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Обзор практики Президиума Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 года повторяет ту же формулу. Это не «автоматическое узаконение по факту ремонта»: без доказательств безопасности иск легко отказать.
Правда ли, что квартиру продадут с торгов из‑за перепланировки?
Часть 5 статьи 29 ЖК РФ допускает иск органа о продаже помещения с публичных торгов, если его не привели в прежнее состояние в срок части 3 и нет решения суда о сохранении по части 4. Обзор ВС от 13 декабря 2023 года: торги — исключительная мера при нарушении прав граждан, угрозе жизни или здоровью, невозможности сохранить состояние и отсутствии иного способа защиты. Для покупателя важнее бытовой риск: предписание вернуть стены, штрафной контур части 2 статьи 29 и отказ банка.
Нужно ли согласие соседей, если затронуто общее имущество?
Статья 40 ЖК РФ связывает присоединение части общего имущества с переустройством и (или) перепланировкой и с согласием собственников помещений в доме в установленном кодексом порядке. «Снёс кладовку в коридоре подъезда» — уже не внутриквартирный вопрос. На сделке это отдельный пакет, не строка в объявлении.
Что сверить покупателю до задатка?
План помещения в выписке ЕГРН и фактические стены; решение о согласовании (части 5–6 статьи 26); акт приёмки и следы кадастра после статьи 28; нет ли предписания вернуть помещение (статья 29). Юридическую историю права, обременения и доверенность разбирают соседние гайды — перепланировка их не заменяет.
Прикиньте округ и сценарий работы с офисом. Калькулятор не заменяет орган согласования, кадастрового инженера, Росреестр и договор купли-продажи.
Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 1 сентября 2026 года. Опирается на Жилищный кодекс РФ (статьи 25, 26, 27, 28, 29, 40; редакция, отражённая в КонсультантПлюс, включая изменения от 2 мая 2026 года), Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ в части технического плана, приказ Минстроя России от 4 апреля 2024 года № 240/пр, постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП (редакция с правками 2026 года в КонсультантПлюс), «Азбуку права» КонсультантПлюс 2026 года и обзор практики Президиума Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 года. Калькулятор и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением согласовать перепланировку, гарантией регистрации или индивидуальным юридическим заключением по вашему объекту, проекту и сторонам.