Ипотека
Как посчитать ПВ и платёж по семейной ипотеке до брони в 2026
Опубликовано: 7 сентября 2026
В 2026 году до брони лота в Москве полезнее не «прикинуть 6% на всю цену», а сложить три числа: цена в договоре, первоначальный взнос не ниже 20% и льготная часть кредита до 12 млн ₽. Всё, что сверх льготного лимита, может уйти в комбинированную схему — если банк её даёт. Это образовательный расчёт, не заявка, не одобрение и не график кредитора. Рамку сверяйте в инструкции ДОМ.РФ (опубликована 29 января 2026, обновлена 3 июня 2026) и у банка на дату договора. Сопровождение заявки — в разделе Ипотека.
Смотреть новостройки по округам
Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.
Минимальный ПВ 20%: от какой цены считать
Инструкция ДОМ.РФ: первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья. База — цена в ДДУ или ДКП с застройщиком, которую банк примет в заявке. Устная скидка «если сегодня забронируете» не уменьшает 20%, пока её нет в договоре. Банк вправе требовать больший процент собственных средств — это уже его риск-политика, не федеральный минимум.
Программа допускает оплатить ПВ средствами материнского капитала и направить сертификат на досрочное погашение. Ежемесячный платёж по графику из маткапитала штатно не проводят. Пакет СФР — в гайде материнский капитал на ипотеку; здесь достаточно: сертификат может закрыть часть 20%, но сроки перевода СФР нужно заложить до даты договора, не «в день брони на стойке».
Право семьи, документы и правило одной льготной ипотеки — в гайде семейная ипотека: кому доступна и какие документы собрать. Этот текст не повторяет пакет в банк.
Цена лота, 12 млн льготы и комбо-хвост
Схема на бумаге:
- Цена договора = ПВ + кредит.
- ПВ ≥ 20% цены (или больше, если так сказал банк).
- Кредит = цена − ПВ.
- Льготная часть для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — не больше 12 млн ₽ (для прочих регионов — 6 млн ₽) по ставке программы до 6%.
- Если кредит больше льготного лимита, остаток могут выдать на рыночных или региональных условиях. Инструкция называет это комбинированной ипотекой и указывает рамки размера кредита: до 30 млн ₽ для столичных субъектов и до 15 млн ₽ для остальных. Формулировка ДОМ.РФ: «некоторые банки» предлагают такую схему — не каждый кредитор обязан её дать.
Лимит 12 млн — это не «максимальная цена квартиры». Цена может быть выше, если хватает ПВ и, при необходимости, комбо. Фильтр «какой лот вообще проходит по договору и аккредитации» — в гайде какие новостройки Москвы подходят под семейную ипотеку; здесь ядро — как из уже выбранной цены получить три корзины денег.
Учебный пример (не график банка)
Цена в ДДУ 18 млн ₽. Минимум ПВ 20% = 3,6 млн ₽. Кредит = 14,4 млн ₽. Льготная часть = 12 млн ₽. Хвост = 2,4 млн ₽ — только если банк согласен на комбо. Если внести ПВ 6 млн ₽, кредит = 12 млн ₽: весь остаток может уместиться в льготный лимит, хвоста нет. Если банк одобрит льготу меньше 12 млн, хвост или свои деньги вырастут. Цифры округлены для счёта на салфетке; в договоре будут копейки, страховка предмета залога и фактический срок.
Минфин 29 июня 2026 сообщил, что условия программы сохраняются без изменений как минимум до 1 октября 2026. Горизонт самой программы по материалам ДОМ.РФ — до 31 декабря 2030 года; это не одно и то же. Не копируйте баннер прошлого года как «текущий рынок 2025».
Как складывается ежемесячный платёж
На льготной части банк обычно ставит аннуитет: одинаковый платёж, внутри которого доля процентов сначала больше. Ставка программы — до 6% годовых, не «ровно 6% у всех». Новость ДОМ.РФ за сентябрь 2026 говорит о базовой ставке 6% и сроке до 30 лет; в договоре срок может быть короче, ставка — ниже верхней границы программы. Комбо-хвост считают по ставке банка на дату сделки: её нельзя подставить «с рынка» из объявлений.
Итоговый платёж при комбо — сумма двух графиков (льгота + хвост) или единый график, как напишет кредитор. Это не формула «кредит × 6% / 12». Указание Банка России 4795-У описывает, как в договоре раскрывают примерный среднемесячный платёж, а не как считать семейную ипотеку на салфетке. ПСК, страховка жизни и комиссии — отдельно, их не выдавайте за «ставку 6%».
Практический шаг до брони: подставить цену, ПВ и срок в калькулятор ипотеки. При комбо посчитайте два прохода: 12 млн по ставке программы и хвост по ставке, которую назвал банк (если ещё не назвал — не выдумывайте процент). Результат — ориентир нагрузки, не одобрение.
Живые деньги до брони и что не считать ПВ
Три корзины, которые путают на стойке продаж:
- Бронь — платёж застройщику за фиксацию лота. Размер и зачёт в цену — условие бронирования, не пункт семейной программы.
- ПВ — не менее 20% цены к договору; свои средства и, при плане, маткапитал.
- Ежемесячный платёж — график после выдачи, не сумма, которую кладут на бронь.
Не считайте ПВ: скидку в презентации, «подарочный» ремонт, мебель, технику, страховку, комиссию банка, оценку, ячейку. В договоры покупки по программе не должны входить услуги ремонта, перепланировки, смены назначения, мебель и техника — позиция Минфина от 22 июля 2025 года № 25-67381-01850-Р, которую приводит инструкция ДОМ.РФ. Смету отделки копите отдельно от ПВ.
Уступка ДДУ семейную программу не открывает: даже идеальный расчёт ПВ не «чинит» запрет инструкции. Как устроена уступка — в гайде переуступка ДДУ.
Чек-лист расчёта перед бронью
- Зафиксируйте цену, которая попадёт в ДДУ/ДКП, не цену с баннера.
- Посчитайте минимум ПВ = 20% этой цены; заложите запас, если банк просит больше.
- Кредит = цена − ПВ. Сравните с 12 млн льготной части для Москвы.
- Если кредит больше 12 млн — спросите банк, есть ли комбо, какая ставка хвоста и влезаете ли в рамку до 30 млн.
- Решите, идёт ли маткапитал в ПВ, и сколько календарных дней займёт перевод СФР.
- Отдельно запишите сумму брони: зачтётся ли она в цену.
- Вычтите из «своих» ремонт и мебель: их нет в договоре покупки по программе.
- Прогоните льготу и хвост в калькуляторе ипотеки; после предрешения банка пересчитайте от одобренной суммы, не от салфетки.
Офис РЕ-Эксперт помогает сопоставить цифры лота с рамкой программы. Это не гарантия 6% и не замена графика банка. Сценарий округа — в калькуляторе мечты; график — в калькуляторе ипотеки. Шире про ипотеку на новостройку — в гайде ипотека на новостройку.
Частые вопросы
От какой суммы считают минимальные 20% ПВ по семейной ипотеке?
От стоимости жилья в договоре покупки (ДДУ или ДКП с застройщиком), а не от «цены после устной скидки» и не от суммы кредита. Инструкция ДОМ.РФ: первоначальный взнос — не менее 20% стоимости жилья. Банк может запросить больший процент; это уже его правило, не федеральный минимум.
Если лот дороже 12 млн ₽, как разделить льготный кредит и комбо-хвост?
Сначала ПВ (минимум 20% цены). Остаток — кредит. Льготная часть для Москвы, области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — не больше 12 млн ₽. Всё, что сверх этой льготной части, может идти по рыночной или региональной ставке, если банк даёт комбинированную схему. Верхняя рамка кредита по инструкции — до 30 млн ₽ для столичных регионов; «некоторые банки» предлагают комбо, это не обязанность каждого кредитора.
Почему платёж не равен «вся сумма кредита × 6%»?
Ставка программы — до 6% на льготную часть, не на любой рубль договора. Комбо-хвост считают по другой ставке банка. Даже на льготной части платёж — аннуитет или иной график кредитора, а не «кредит поделить на срок и умножить на 6%». Ориентир — калькулятор ипотеки и проект графика; это не ПСК и не одобрение.
Какие деньги нужны до брони, а какие — только к сделке?
До брони обычно нужна сумма брони застройщика (её размер задаёт продавец, не программа) плюс понимание, что ПВ к ДДУ вы соберёте: свои средства и, если планируете, маткапитал. Сам ПВ 20% чаще вносят к договору, не в день брони. Не путайте бронь, ПВ и ежемесячный платёж: это три корзины.
Засчитываются ли бронь, маткапитал и «подарок» застройщика в ПВ?
Маткапитал программа допускает на первоначальный взнос и на досрочное погашение, но не на ежемесячный платёж по графику. Зачёт брони в ПВ — условие договора с застройщиком, не норма семейной ипотеки. Скидка в прайсе уменьшает цену договора, а не «добавляет» 20%. Ремонт, мебель и техника в том же договоре покупки в ПВ не входят: их нельзя включать в предмет сделки по позиции Минфина, которую приводит ДОМ.РФ.
Что пересчитать, если банк одобрил меньше 12 млн или другую ставку?
Пересчитайте ПВ и хвост от фактического одобрения, не от баннера. Меньший льготный лимит увеличивает либо свои деньги, либо рыночную часть — если комбо вообще дали. Другая ставка меняет график. Калькулятор на сайте — черновик до заявки; после решения банка цифры живут в его графике.
Чем этот гайд отличается от раздела «Ипотека» и соседних гайдов?
Здесь арифметика до брони: ПВ, льготные 12 млн, комбо-хвост и ориентир платежа. Раздел «Ипотека» — сопровождение заявки. Гайд про документы разбирает право семьи и пакет. Гайд про новостройки — фильтр лота (ДДУ, аккредитация, уступка). Маткапитал как пакет СФР — отдельный текст. Сравнение рассрочки и ипотеки — не ядро этой страницы.
После салфетки с ПВ и лимитом зафиксируйте сценарий работы с офисом. Калькулятор не одобряет кредит; конструктор договора не регистрирует ДДУ.
Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 7 сентября 2026 года. Калькуляторы и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением застройщика или банка, одобрением кредита, графиком платежей или индивидуальным финансовым заключением. Условия программы сверяйте в инструкции ДОМ.РФ и у кредитора на дату договора.