Ипотека
Созаёмщик и доход по семейной ипотеке: что банки принимают в 2026
Опубликовано: 8 сентября 2026
В 2026 году семейная ипотека смотрит не только на ребёнка и ставку «до 6%», а на состав кредитного договора. С 1 февраля супруги автоматически становятся созаёмщиками: один льготный кредит на семью, не два параллельных. Банк считает доход каждого будущего заёмщика, а не слоган с баннера. Это образовательный разбор, не заявка и не одобрение. Рамку сверяйте в инструкции ДОМ.РФ (29 января 2026, обновление 3 июня 2026) и у кредитора на дату договора. Сопровождение заявки — в разделе Ипотека.
Смотреть новостройки по округам
Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.
Кто обязан быть созаёмщиком с 1 февраля 2026
Инструкция ДОМ.РФ: получить кредитные средства может один из родителей с участием супруга как созаёмщика. С 1 февраля 2026 года формулировка жёстче: при заключении договора супруги автоматически становятся созаёмщиками. Правило названо «одна семья — одна льготная ипотека».
Гарант относит это к подпункту «г» пункта 32 Решения № 25-67381-01850-Р от 15 октября 2025 года (оператор субсидии — АО «ДОМ.РФ»). До этой даты каждый из супругов мог оформить отдельную льготу до 6%. Теперь муж и жена — стороны одного льготного договора. Это не «текущий рынок 2025»: порог — февраль 2026.
Две оговорки той же инструкции ДОМ.РФ:
- супруг без гражданства России в состав созаёмщиков не включается;
- единственным заёмщиком по кредиту может быть военнослужащий — участник накопительно-ипотечной системы (Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ). Гарант отдельно отмечает позицию Минфина: правки по созаёмщикам НИС не затрагивают.
Право семьи, возраст детей и территориальные оговорки для двоих несовершеннолетних — в гайде семейная ипотека: кому доступна и какие документы собрать. Этот текст не повторяет фильтр «кто проходит по ребёнку».
Родители не в браке: кто в договоре
Если родители ребёнка, давшего право на программу, не состоят в официальном браке, инструкция ДОМ.РФ требует, чтобы место жительства этого ребёнка совпадало с адресом регистрации родителя, который берёт кредит. Автоматического второго созаёмщика «второго родителя» программа не создаёт: в договор попадает тот, кто проходит по адресу и пакету банка.
Если те же родители состоят в браке между собой, проверку совпадения регистрации родителя и ребёнка инструкция допускает не проводить — состав всё равно закрывается правилом супругов-созаёмщиков.
Чей доход принимают и как его подтверждают
Типовой пакет инструкции ДОМ.РФ включает справку о доходах и удержанных суммах налога (ранее форма 2-НДФЛ) на каждого будущего заёмщика. Работодатель выдаёт её по найму; это не «справка самому себе». Банк вправе расширить список — это его правило, не федеральный минимум программы.
С 1 апреля 2026 года Банк России уточнил, чем можно закрывать доход для расчёта долговой нагрузки (новость ЦБ от 25 марта 2026, Указание № 7286-У):
- выписка по счёту подтверждает зарплату, пенсию, социальные выплаты и доход от сдачи недвижимости в аренду;
- прочие поступления на счёт — отдельными документами (вклады, ценные бумаги и т. п.);
- для ИП нельзя учитывать документы, которые предприниматель выдал сам себе; свои доходы закрывают декларацией и книгой учёта;
- справка по НДФЛ и выписка по зарплатному счёту, в том числе из государственных информационных систем, по-прежнему допустимы;
- доход «как в анкете» без бумаг — упрощённый подход ЦБ: сейчас не выше среднедушевого по региону Росстата, с 1 июля 2026 дисконт 10%, с 1 июля 2027 планируют учитывать только официально подтверждённые суммы.
Семейная программа не подменяет этот контур: льготная ставка не лечит пустой пакет по созаёмщику. Как самозанятый собирает «Мой налог» — в гайде ипотека самозанятым и ИП.
Арифметика ПВ 20% и льготных 12 млн для Москвы — в гайде как посчитать ПВ и платёж. Здесь ядро — кого банк вообще имеет право сложить в знаменатель ПДН.
Третий созаёмщик, «донор» и недостоверный брак
Гарант описывает «донорскую» схему: в льготный договор ставили человека, который формально подходит под программу, а платит и живёт другая семья. Опора — солидарность по статьям 322 и 323 ГК РФ и прежняя свобода банка задать круг созаёмщиков договором. Автоматическое включение супругов с 1 февраля 2026 как раз делает кредит обязательством семьи, а не произвольного круга.
Если дохода двух супругов не хватает, банк может обсудить дополнительного участника до подписания. Это не норма «обязаны принять родителя» и не цифра «до трёх человек» из чужих лендингов. Созаёмщик отвечает по долгу солидарно, даже если доли в ЕГРН ему не обещали.
Недостоверные сведения о семейном положении по договорам с 1 февраля 2026 года, пишет Гарант, дают кредитору право поднять ставку выше льготной. Скрыть брак, чтобы оформить вторую льготу, — не рабочий ход, а риск потерять 6%.
Фильтр лота (ДДУ, аккредитация, запрет уступки) — в гайде какие новостройки Москвы подходят под семейную ипотеку: идеальный доход не «чинит» запрет инструкции на уступку.
Чек-лист до заявки
- Зафиксируйте семейное положение на дату будущего договора, не «как удобнее в анкете».
- Если есть брак и оба — граждане России: заложите супруга как созаёмщика и соберите его справку о доходах.
- Если супруг иностранец или заёмщик в НИС — сверьте исключение инструкции, не копируйте чужой состав договора.
- Если брака нет — проверьте совпадение места жительства ребёнка с регистрацией родителя-заёмщика.
- На каждого будущего заёмщика: справка о доходах (найм) либо декларация / КУДиР (ИП), а не «справка самому себе».
- Не опирайтесь на выписку по счёту как на универсальный доход: с 1 апреля 2026 она закрывает только зарплату, пенсию, соцвыплаты и аренду.
- Не ставьте в расчёт «доход из анкеты» как будто это ПСК и одобрение.
- Прогоните ориентир платежа в калькуляторе ипотеки; после предрешения банка пересчитайте от фактического состава договора.
Офис РЕ-Эксперт помогает сопоставить состав семьи с рамкой программы. Это не гарантия 6% и не замена андеррайтинга. Сценарий округа — в калькуляторе мечты; график — в калькуляторе ипотеки.
Частые вопросы
Должен ли супруг автоматически стать созаёмщиком по семейной ипотеке в 2026?
С 1 февраля 2026 года при заключении ипотечного договора супруги автоматически становятся созаёмщиками. Это правило «одна семья — одна льготная ипотека» из инструкции ДОМ.РФ (опубликована 29 января 2026, обновлена 3 июня 2026). Исключения той же инструкции: супруг без гражданства России в состав созаёмщиков не включается; единственным заёмщиком может быть военнослужащий — участник НИС (117-ФЗ от 20 августа 2004 года).
Чей доход банк складывает: только зарплату титульного заёмщика или всех в договоре?
Инструкция ДОМ.РФ просит справку о доходах и удержанных суммах налога (ранее 2-НДФЛ) на каждого будущего заёмщика. Банк считает платёжеспособность состава договора, а не «одного с самой большой зарплатой». Как именно кредитор взвесит источники и ПДН — его андеррайтинг; федеральная программа не задаёт формулу «оклад × N».
Можно ли не включать супруга в договор, чтобы дважды взять льготу?
Нет: с 1 февраля 2026 года супруги в браке идут в один льготный договор как созаёмщики. Гарант разъясняет подпункт «г» пункта 32 Решения № 25-67381-01850-Р (15 октября 2025): раньше каждый мог оформить отдельную льготу до 6%, теперь муж и жена — один кредит. Недостоверные сведения о семейном положении по договорам с этой даты дают кредитору право поднять ставку выше льготной.
Как считают доход, если супруг самозанятый или ИП?
Программа не освобождает от подтверждения. С 1 апреля 2026 года по Указанию Банка России № 7286-У для оценки доходов ИП нельзя использовать документы, которые предприниматель выдал сам себе: нужны налоговая декларация и книга учёта доходов и расходов. НПД и найм в одной заявке банк может сложить, если каждый источник подтверждён отдельно. Разбор справок «Мой налог» — в гайде про ипотеку самозанятым; здесь ядро — состав созаёмщиков семейной программы.
Принимает ли банк «доход по выписке» и сумму из анкеты без справок?
С 1 апреля 2026 года выписки по счетам по 7286-У подтверждают зарплату, пенсию, социальные выплаты и аренду недвижимости. Иные поступления нужно закрывать отдельными документами. Заявленный в анкете доход без бумаг кредитор пока может учесть в рамках упрощённого подхода ЦБ, но с 1 июля 2026 года к нему добавляют дисконт 10%, а с 1 июля 2027 года такой путь планируют закрыть. Для семейной ипотеки инструкция всё равно ставит справку о доходах в типовой пакет.
Можно ли добавить родителя как третьего созаёмщика, если дохода супругов мало?
Круг заёмщиков и созаёмщиков в программе исторически задавал кредитный договор банка (Гарант по тому же пункту 32 Решения). Это не обязанность кредитора принять любого родственника и не «лимит в три человека» из рекламы. Дополнительный участник несёт солидарную ответственность. Схема «донорской» льготы, когда формальный созаёмщик открывает программу чужой семье, как раз то, что правило супругов с февраля 2026 сужает. Решение — только у банка до подписания.
Чем этот гайд отличается от раздела «Ипотека» и соседних текстов?
Здесь состав договора и чей доход принимают. Раздел «Ипотека» — сопровождение заявки. Гайд про документы — право семьи и пакет. Гайд про ПВ и платёж — арифметика 20% и 12 млн. Гайд про новостройки — фильтр лота. Самозанятость как налоговый режим — отдельный текст. Ставка и отсечение лотов по лимиту — следующий спутник, не ядро этой страницы.
После состава созаёмщиков зафиксируйте сценарий работы с офисом. Калькулятор не одобряет кредит; конструктор договора не регистрирует ДДУ.
Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 8 сентября 2026 года. Калькуляторы и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением застройщика или банка, одобрением кредита, графиком платежей или индивидуальным финансовым заключением. Условия программы сверяйте в инструкции ДОМ.РФ и у кредитора на дату договора.