Семейная ипотека в Москве в 2026: лимиты стоимости, ставка и какие лоты отсекаются

Смотреть новостройки по округам

Выберите округ — откроется калькулятор мечты с фильтром по этому АО.

Два лимита: 12 млн льготы и 30 млн комбо

Инструкция ДОМ.РФ: максимальная сумма кредита по программе — 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн ₽ для остальных регионов. Это не «максимальная цена квартиры в Москве» и не обещание, что каждый банк выдаст ровно 12 млн.

Если бюджет покупки выше лимита госпрограммы, часть суммы можно взять на условиях семейной ипотеки, а остаток — на рыночных или региональных условиях. Такую схему называют комбинированной. Рамки размера кредита в инструкции: до 30 млн ₽ для столичных субъектов и до 15 млн ₽ для прочих. Формулировка оператора: её предлагают некоторые банки — не каждый кредитор обязан стыковать хвост.

Минфин 29 июня 2026 сообщил, что условия программы сохраняются без изменений как минимум до 1 октября 2026. Горизонт самой программы по материалам ДОМ.РФ — заключение кредитного договора до 31 декабря 2030 года. Не копируйте баннер прошлого года как «текущий рынок 2025».

Ставка «до 6%»: на какую часть договора

Семейная ипотека — льготный кредит со ставкой до 6% годовых. Верхняя граница программы не равна ставке вашего договора: банк может поставить ниже, срок — короче 30 лет, если так написано в его правилах. Комбо-хвост считают по ставке кредитора на дату сделки: её нельзя подставить «с рынка» из объявлений.

В примере инструкции ДОМ.РФ льготная часть названа «по ставке 6%», а хвост — «на рыночных условиях». Для Москвы это значит: первые 12 млн льготного кредита живут в контуре программы, всё сверх — только если комбо вообще дали. ПСК, страхование залога и комиссии в эти «6%» не входят.

Как из цены получить три корзины денег и ориентир платежа — в гайде как посчитать ПВ и платёж. Здесь ядро — когда лот уже не проходит по рамке, а не как считать аннуитет.

Учебный порог цены: что отсекается при ПВ 20%

Первоначальный взнос по программе — не менее 20% стоимости жилья. Тогда кредит = 80% цены. Если весь кредит должен уместиться в льготные 12 млн, учебный порог цены: 15 млн ₽ (12 млн / 0,8). Это салфетка, не публичное предложение банка и не кадастровая оценка.

• Цена ≤ 15 млн ₽ и ПВ 20%: кредит ≤ 12 млн — лот может пройти целиком по программе (если объект и банк проходят).
• Цена 18–25 млн ₽ при минимальном ПВ: кредит больше 12 млн. Без комбо лот отсекается, пока не увеличите взнос так, чтобы кредит сжался до 12 млн.
• Комбо до 30 млн кредита и ПВ 20%: учебная верхняя рамка цены ≈ 37,5 млн ₽. Выше — нужны свои деньги сверх 20% или отказ кредитора.
• Банк одобрил льготу меньше 12 млн: порог цены падает. Считайте от фактического решения, не от баннера «до 12 млн».

Цифры округлены. В договоре будут копейки, страховка предмета залога и фактический срок. Ориентир нагрузки — в калькуляторе ипотеки: два прохода, если есть хвост (12 млн по ставке программы и хвост по ставке банка).

Какие лоты в Москве отсекаются не из‑за цены

Даже идеальный лимит не спасает объект вне программы. Инструкция ДОМ.РФ прямо отвечает: жильё по договору уступки прав требования по ДДУ купить нельзя. Для Москвы это частый стоп: «переуступка от физлица в котловане» не становится семейной ипотекой, потому что цена «влезла в 12 млн».

Вторичное жильё в многоквартирном доме по общей норме программы допускается в узких случаях (нет стройки по данным ЕИСЖС / малые города / отдельные правила для семей с детьми-инвалидами или детьми до 6 лет включительно). Столичный МКД на вторичке в этот контур как правило не входит — лот отсекается типом объекта, не ставкой.

Форма договора с застройщиком (ДДУ или ДКП), аккредитация корпуса и запрет уступки как чек-лист корпуса — в гайде какие новостройки Москвы подходят под семейную ипотеку. Право семьи и пакет документов — в гайде кому доступна программа и какие документы собрать. Состав созаёмщиков — в гайде созаёмщик и доход.

Чек-лист до брони: лимит и ставка

1. Зафиксируйте цену договора, не цену «от» в рекламе корпуса.
2. Посчитайте минимум ПВ 20% и кредит = цена − ПВ.
3. Сравните кредит с 12 млн льготной части для Москвы.
4. Если кредит больше 12 млн — спросите банк, есть ли комбо, какая ставка хвоста и влезает ли сумма в 30 млн.
5. Если комбо нет — либо доберите ПВ до кредита ≤ 12 млн, либо снимите лот с короткого списка.
6. Проверьте, что это не уступка ДДУ и не вторичка столичного МКД «под программу».
7. Не выдавайте ставку программы за ПСК и не копируйте «ровно 6% на всю цену».
8. Прогоните ориентир в калькуляторе ипотеки; после предрешения банка пересчитайте от фактического лимита.

Офис РЕ-Эксперт помогает сопоставить цену лота с рамкой программы. Это не гарантия 6% и не замена андеррайтинга. Сценарий округа — в калькуляторе мечты; график — в калькуляторе ипотеки.

После рамки лимита и ставки зафиксируйте сценарий работы с офисом. Калькулятор не одобряет кредит; конструктор договора не регистрирует ДДУ.

Материал носит информационно-образовательный характер по состоянию на 8 сентября 2026 года. Калькуляторы и договор — ориентир сценария работы с офисом; текст не является публичным предложением застройщика или банка, одобрением кредита, графиком платежей или индивидуальным финансовым заключением. Условия программы сверяйте в инструкции ДОМ.РФ и у кредитора на дату договора.